出品｜公司研究室地產(chǎn)組

文｜曲奇

“今年下半年的銷售壓力很大，”融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌在中期業(yè)績(jī)會(huì)上坦言，“下半年市場(chǎng)會(huì)很慘烈。”根據(jù)融創(chuàng)最新披露的銷售數(shù)據(jù)，2021年8月，融創(chuàng)銷售額450.6億，同比下降29.8%。

銷售額下滑不僅是融創(chuàng)一家遇到的難題，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2021年8月，百?gòu)?qiáng)房企中近7成企業(yè)單月銷售額同比降低，其中26家同比降幅超30%。孫宏斌的話道出了地產(chǎn)行業(yè)的困境，而“三道紅線”和40%投銷比等政策下，中國(guó)奧園和富力地產(chǎn)等房企早在上半年就已減少拿地投資，保現(xiàn)金流降負(fù)債。

碧萬(wàn)恒融8月銷售額下滑25%以上

盡管7、8兩月是房企銷售的淡季，但多家頭部房企的銷售額同步下滑還是比較罕見(jiàn)的。根據(jù)東亞前海證券的研報(bào)，2021年8月，TOP10房企的全口徑銷售額為3343億，同比下滑19%，環(huán)比7月下滑12%。

2021年8月，前十強(qiáng)中銷售額增長(zhǎng)的僅有保利地產(chǎn)和綠地控股兩家，增速僅有7%；中海地產(chǎn)和金地集團(tuán)的下滑幅度相對(duì)較小，分別為13%和12%；碧桂園、萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)、華潤(rùn)、招商蛇口的跌幅較大，均超過(guò)25%。

以頭部的碧萬(wàn)恒融為例，4家房企中，萬(wàn)科7、8兩月的下滑幅度最大，2021年7月，萬(wàn)科銷售額515億，同比下降13%；8月銷售額370億，同比下降37%。TOP4之中，僅有碧桂園7月銷售額沒(méi)有下滑，但也僅僅是與去年同期持平，維持在543億。然而到了8月，碧桂園銷售額僅452億，同比下降26%，環(huán)比也下滑了17%。

與上半年相比，7、8兩月樓市明顯“降溫”，不僅僅是受銷售淡季的影響，也因?yàn)榉科?020年上半年受疫情的影響較大，上半年銷售額基數(shù)較小。此外，2020年下半年，房企貨值較多、且加大了推盤(pán)力度，使得下半年的基數(shù)較高，這導(dǎo)致房企2021年的銷售額增速呈“高開(kāi)低走”的特點(diǎn)。

以融創(chuàng)中國(guó)為例，融創(chuàng)2月的銷售額增速高達(dá)172%，4月到6月的銷售增速盡管仍處于高位，卻呈逐月下滑的趨勢(shì)，分別為62%、57%、45%，7月和8月同比負(fù)增長(zhǎng)。孫宏斌在業(yè)績(jī)會(huì)上說(shuō)的“今年下半年銷售壓力很大”并非戲言，而是地產(chǎn)行業(yè)在多重壓力下的真實(shí)心聲。

下半年的市場(chǎng)或許會(huì)很慘烈

在融資端收緊的環(huán)境下，銷售額下滑、回款減少將會(huì)對(duì)房企的現(xiàn)金流帶來(lái)更大的挑戰(zhàn)。孫宏斌認(rèn)為，“2021年的市場(chǎng)特別像2018年，上半年銷售好貸款難，下半年貸款難銷售下滑。2018年也是資金緊，下半年壓力大。所以今年下半年市場(chǎng)會(huì)慘烈。”

為了應(yīng)對(duì)下半年市場(chǎng)的下滑，旭輝控股董事局主席林中則表示，要增強(qiáng)全員營(yíng)銷，提高銷售去化，減少庫(kù)存。2021年前8個(gè)月，旭輝銷售額1771億，同比增長(zhǎng)38%，2650億的年銷售目標(biāo)完成了67%。

不過(guò)8月份，旭輝銷售額200億，同比下降22%。2020年后4個(gè)月，旭輝銷售額總計(jì)為1026億，旭輝若想完成2650億的目標(biāo)，今年最后4個(gè)月其銷售額跌幅至少要控制在15%以內(nèi)，接下來(lái)的金九銀十很關(guān)鍵。

但2021年以來(lái)，部分城市按揭額度較為緊張、按揭利率有所上升，讓部分有意向購(gòu)房的人產(chǎn)生了觀望情緒。正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事兼常務(wù)副總裁李洋坦言，“從5、6月份開(kāi)始，尤其是6月份開(kāi)始，隨著調(diào)控政策密集加碼，包括部分城市，尤其部分城市受疫情影響，整體銷售市場(chǎng)受到一些影響，包括客戶的觀望情緒也產(chǎn)生了。”

但對(duì)于全年1500億的銷售目標(biāo)，正榮管理層頗具信心，并認(rèn)為隨著正榮新貨陸續(xù)上市，市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)另一波銷售高峰。2021年前7個(gè)月，正榮銷售額943億，同比增長(zhǎng)35%，已完成目標(biāo)的63%。

但克而瑞研究院認(rèn)為，在政策輪番加碼后，短期內(nèi)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒂兴禍兀山徽w回升幅度將明顯受限。中國(guó)奧園執(zhí)行董事馬軍也表示，“目前在金融政策管制上，無(wú)論對(duì)于開(kāi)發(fā)商的融資，還是客戶居民的貸款，收緊的態(tài)勢(shì)對(duì)行業(yè)造成了一定壓力。”

2021年最后4個(gè)月，是否會(huì)如各家房企所愿再來(lái)一波銷售高峰，或許需要房企自身、金融機(jī)構(gòu)以及購(gòu)房者的合力。

奧園富力減少拿地保現(xiàn)金流

房企的流動(dòng)性和安全性是行業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)，下半年銷售壓力增大后，部分房企打算降低拿地投資。雅居樂(lè)在8月的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上提出了“以銷定產(chǎn)”的供貨節(jié)奏。融創(chuàng)中國(guó)2021年上半年的投銷比為38%，接近40%的上限，孫宏斌稱下半年目標(biāo)是20%，爭(zhēng)取2021年買(mǎi)地指標(biāo)占權(quán)益銷售額30%以下。

一些負(fù)債高的公司，上半年就已經(jīng)鮮少拿地了。比如中國(guó)奧園，2021年上半年，奧園新增權(quán)益地價(jià)約42億，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，這家銷售排名TOP30的房企，上半年拿地排名掉到100名以外，去年同期還排在第35位。

2021年初，奧園管理層曾說(shuō)，為應(yīng)對(duì)“三條紅線”，未來(lái)會(huì)加大回款力度，嚴(yán)控拿地支出，以增加現(xiàn)金流，降低負(fù)債。2021年6月末，中國(guó)奧園凈負(fù)債率80.7%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率78.5%，現(xiàn)金短債比1.3倍，目前踩中了一道紅線。

債務(wù)問(wèn)題更為嚴(yán)重的富力地產(chǎn)，2021年上半年只新增了4幅土地，新增權(quán)益可售面積僅55.5萬(wàn)平方米，投銷比僅為4%，公司稱減少買(mǎi)地是為了保障充足的流動(dòng)性。2021年6月末，富力地產(chǎn)現(xiàn)金短債比約為0.55，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率約為75%，凈負(fù)債率約為123%，全部觸及“三道紅線”。

顯然，富力地產(chǎn)需要解決的頭等難題就是降低負(fù)債率，讓“三道紅線”達(dá)標(biāo)。富力地產(chǎn)的管理層表示，計(jì)劃在2021年到2023年實(shí)現(xiàn)“三道紅線”每年降一條。但富力地產(chǎn)的負(fù)債率已經(jīng)影響到了它的企業(yè)評(píng)級(jí)，9月3日，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪將富力地產(chǎn)評(píng)級(jí)列入負(fù)面觀察，評(píng)級(jí)從B1下調(diào)至B2。

房企融資收緊，下半年銷售壓力增大后，一些現(xiàn)金流緊張、負(fù)債高的公司，或許更應(yīng)該嚴(yán)控支出，降低流動(dòng)性的風(fēng)險(xiǎn)。（完）