本文系基于公開資料撰寫，僅作為信息交流之用，不構(gòu)成任何投資建議。

出品｜公司研究室地產(chǎn)組

文｜大同

3月15日，廣州國(guó)企越秀地產(chǎn)公布2022年全年業(yè)績(jī)，成為首家公布年報(bào)的上市內(nèi)房企業(yè)。在行業(yè)出清之際，長(zhǎng)期以保守著稱的越秀地產(chǎn)一反常態(tài)，投資端加大拿地力度，銷售端也是頭部房企中少有保持增長(zhǎng)的公司。

然而，在越秀地產(chǎn)披露年報(bào)前，公司卻被質(zhì)疑銷售數(shù)據(jù)造假。根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，越秀地產(chǎn)權(quán)益銷售比約90%，遠(yuǎn)高于過(guò)往60%左右的拿地比例。越秀地產(chǎn)逆勢(shì)“狂飆”，究竟是注水虛胖，還是厚積薄發(fā)？

01、2022年銷售額逆勢(shì)增長(zhǎng)

越秀地產(chǎn)作為首家公布2022年業(yè)績(jī)的上市房企，是有一定底氣的。

2022年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體規(guī)模大幅下滑，全年商品房銷售額和銷售面積分別同比下降26.7%和24.3%，房地產(chǎn)投資額同比下降10.0%。

在行業(yè)大盤和大多數(shù)房企銷售下滑的情況下，越秀地產(chǎn)卻實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)增長(zhǎng)。2022年，越秀地產(chǎn)合同銷售額1250.3億，同比增長(zhǎng)8.6%，完成全年銷售目標(biāo)1235億的101.2%。

市場(chǎng)布局方面，越秀地產(chǎn)以大灣區(qū)為根本，重點(diǎn)擴(kuò)展華東、華中、北方和西部地區(qū)。2022年，大灣區(qū)銷售額596.8億，占比47.7%，其中大本營(yíng)廣州的銷售額為531.9億，占比42.5%。

大本營(yíng)之外，2022年，華東地區(qū)銷售額429.5億，同比增長(zhǎng)65.7%，占比約34.4%；華中地區(qū)銷售額140.4億，同比增長(zhǎng)38.1%；北方地區(qū)貢獻(xiàn)58.1億，同比增長(zhǎng)24.7%；西部地區(qū)為25.5億，同比下降15.6%，成為唯一下滑的大區(qū)。

從主要城市的銷售均價(jià)來(lái)看，深圳的均價(jià)由2021年的9.54萬(wàn)元/平降至9.29萬(wàn)元/平，武漢由2.05萬(wàn)元/平降至1.96萬(wàn)元/平。同時(shí)，廣州、合肥、北京、杭州的均價(jià)都有明顯提升。

2023年2月，地產(chǎn)銷售有所回暖，市場(chǎng)上便有了喊“小陽(yáng)春”的聲音。然而，多位從業(yè)者認(rèn)為，這一波小陽(yáng)春屬于“補(bǔ)足型”，主要受積壓的需求釋放、房貸利率下調(diào)、以及合理的價(jià)格等多重因素影響。這波“小陽(yáng)春”能持續(xù)多久還需觀望。總的來(lái)說(shuō)，2023年的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境仍難言樂(lè)觀。

在越秀地產(chǎn)業(yè)績(jī)會(huì)上，董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)表示，“在設(shè)立2023年銷售目標(biāo)時(shí)確實(shí)也有點(diǎn)糾結(jié)，因?yàn)槿ツ晖瓿赡繕?biāo)已經(jīng)很累了，今年擔(dān)心給自己定的目標(biāo)太高，最后結(jié)合今年市場(chǎng)有所回暖的趨勢(shì)，定下了6%的增長(zhǎng)目標(biāo)。”按此推算，越秀2023年銷售目標(biāo)約為1325億。

02、財(cái)報(bào)公布前的“銷售額注水”風(fēng)波

在發(fā)布年報(bào)前，越秀地產(chǎn)剛經(jīng)歷了“銷售額注水”風(fēng)波。

3月6日，越秀地產(chǎn)公告稱，2月份公司實(shí)現(xiàn)合同銷售額為137.12億，同比上升約385.6%；實(shí)現(xiàn)合同銷售面積約為40.49萬(wàn)平方米，同比上升約24.3%。截至2023年2月末，越秀地產(chǎn)累計(jì)合同銷售額約225.96億，同比上升約187.3%；累計(jì)合同銷售面積約64.14萬(wàn)平方米，同比上升約104.9%。

在2月銷售數(shù)據(jù)公布后，雪球上的網(wǎng)友便質(zhì)疑越秀地產(chǎn)1-2月份的全口徑銷售額增速遠(yuǎn)大于銷售面積增速。

2023年1月，越秀地產(chǎn)銷售均價(jià)37564元/平米，同比上漲45.64%。在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境中，銷售均價(jià)上漲四成頗令人感到懷疑。

根據(jù)克而瑞等第三方行業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)，2023年前兩個(gè)月，越秀地產(chǎn)全口徑金額224億，權(quán)益銷售額211.3億，權(quán)益銷售額占比高達(dá)94.3%。

無(wú)獨(dú)有偶，中指研究院發(fā)布的廣州地區(qū)榜單顯示，2023年前兩個(gè)月，越秀地產(chǎn)全口徑銷售額為117億，權(quán)益銷售額72億，權(quán)益銷售比約60%。全國(guó)榜方面，越秀地產(chǎn)前兩個(gè)月全口徑銷售額227億，權(quán)益銷售額214億。

這意味著，2023年頭兩個(gè)月，越秀地產(chǎn)在廣州以外的地區(qū)，以110億的全口徑銷售額，創(chuàng)造了142億的權(quán)益銷售額，權(quán)益銷售比超100%。

按照常識(shí)來(lái)判斷，廣州是越秀具有資源優(yōu)勢(shì)的區(qū)域，在廣州越秀足夠以較高的權(quán)益占比進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，在廣州以外區(qū)域，做為闖入者與當(dāng)?shù)貎?yōu)勢(shì)房企合作開發(fā)，或許是更好的選擇。

面對(duì)投資者的質(zhì)疑，幾家行業(yè)機(jī)構(gòu)表示：數(shù)據(jù)是開發(fā)商提供的。越秀地產(chǎn)則聲明稱，“我司從未向第三方行業(yè)機(jī)構(gòu)提供過(guò)權(quán)益銷售金額數(shù)據(jù)，上市公司嚴(yán)格按要求對(duì)外披露新增土地權(quán)益占比。”

上市公司公告披露的數(shù)據(jù)可信度相對(duì)較高，不過(guò)，越秀地產(chǎn)是否給第三方機(jī)構(gòu)提供過(guò)數(shù)據(jù)，這點(diǎn)就需要投資者自行判斷。倘若未提供過(guò)數(shù)據(jù)，克而瑞和中指研究院對(duì)越秀地產(chǎn)的銷售額判斷為何與實(shí)際數(shù)據(jù)如此相近？

03、3年300億北方區(qū)域或“狂飆”

在業(yè)績(jī)會(huì)上，林昭遠(yuǎn)透露，2023年越秀土地新增規(guī)模會(huì)在400億元左右，和去年規(guī)模大致相同。對(duì)于重點(diǎn)投資城市，林昭遠(yuǎn)表示，“北京會(huì)是我們要重點(diǎn)發(fā)展的城市，其它北方的城市像青島、濟(jì)南這些也會(huì)考慮拿地。”

對(duì)于北方市場(chǎng)的期待，林昭遠(yuǎn)稱，“我們今年北方招來(lái)了郭偉智（原金地商置華中區(qū)域總經(jīng)理）和董毅（旭輝原華北區(qū)域集團(tuán)總裁），人才建設(shè)走在前面，馬上就會(huì)開花結(jié)果。”

提到董毅，不可避免要提到一個(gè)月前結(jié)束的北京土拍，這被視為董毅加入越秀后的首次亮相。在2023年北京首輪土拍中，拍賣的6宗地塊里越秀以59.11億競(jìng)得石景山、回龍觀兩宗地塊。

以石景山蘋果園為例，這塊地吸引了越秀、建發(fā)、國(guó)貿(mào)、招商、首開、中海6家房企報(bào)名。其中，中海作為深耕石景山區(qū)域多年的拿地大戶，對(duì)這宗地勢(shì)在必得。

不過(guò)，據(jù)說(shuō)競(jìng)拍到了最后階段，中海每次報(bào)價(jià)都要電話請(qǐng)示領(lǐng)導(dǎo)，而越秀則十分果斷，舉牌毫不手軟，就是要把這塊地吃到嘴里。最終，石景山這塊地被越秀以25.99億+1.5萬(wàn)平方米現(xiàn)房銷售面積競(jìng)得。

在土拍結(jié)束后，董毅對(duì)媒體表示，“明年是現(xiàn)房銷售，他很有信心銷售金額過(guò)百億。”此前曾有媒體報(bào)道，越秀北方區(qū)域內(nèi)部定下了2025年要實(shí)現(xiàn)300億的銷售目標(biāo)。

越秀在北京2023年首批供地中拔得頭籌，對(duì)外界釋放出對(duì)北京乃至整個(gè)華北市場(chǎng)的強(qiáng)烈野心。3年300億，越秀北方區(qū)域或許將要上演現(xiàn)實(shí)版“狂飆”。

不過(guò)，越秀作為北京的“外來(lái)和尚”，現(xiàn)房銷售比例較高，對(duì)越秀的操盤能力是一大考驗(yàn)，對(duì)期房的銷售回款速度也有更高的要求。

在行業(yè)出清之際，越秀地產(chǎn)能得以實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)，成為規(guī)模僅次于建發(fā)房產(chǎn)的地方國(guó)企，主要是憑借國(guó)企的融資優(yōu)勢(shì)。2022年，越秀地產(chǎn)取得新融資599億，其中境內(nèi)融資524億，境外融資75億。

過(guò)去一向保守慣了的越秀，胃口突然變大，這種轉(zhuǎn)變對(duì)越秀也是一種挑戰(zhàn)。近期鬧出的“銷售額注水”風(fēng)波，究竟是越秀的“面子工程”，還是第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)有誤，恐怕一時(shí)難以看清。