不做股東做“房東”，險(xiǎn)資布局不動(dòng)產(chǎn)熱潮持續(xù)，引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。

近段時(shí)間，險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)投資不動(dòng)產(chǎn)掀起小高潮，泰康保險(xiǎn)20億投資物流園、平安人壽再出資1.5億元投資北京麗澤商務(wù)區(qū)、海保人壽2億買寫字樓、中郵人壽拿下中糧·置地廣場(chǎng)......

縱觀全年，不僅大型險(xiǎn)企頻頻出手，一些中小保險(xiǎn)公司也加入了投資不動(dòng)產(chǎn)的“大軍”，謀求做“房東”賺大錢。

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做“房東”賺大錢

曾經(jīng)的保險(xiǎn)公司，憑借資金優(yōu)勢(shì)，不僅大手筆買房、買地做“地主”，還通過持有股票的方式變身為房企“股東”，坐享房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展紅利，收獲頗豐，不過，隨著多家房企陷入流動(dòng)性危機(jī)，曾經(jīng)的香餑餑成為燙手山芋，甚至是風(fēng)險(xiǎn)。

如今，險(xiǎn)企又在憑借強(qiáng)大的資本實(shí)力大手筆“買樓”，據(jù)中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站披露，2023年以來(lái)，還有泰康人壽、太保壽險(xiǎn)、建信人壽等多家險(xiǎn)企先后發(fā)布近50份關(guān)于大額不動(dòng)產(chǎn)投資的信息披露公告，已經(jīng)超過去年全年。

據(jù)險(xiǎn)聯(lián)社不完全統(tǒng)計(jì)，僅12月以來(lái)，就有平安人壽、海保人壽、泰康保險(xiǎn)等險(xiǎn)企加碼不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。

其中，平安人壽近日發(fā)布大額不動(dòng)產(chǎn)投資信息披露公告，北京麗澤商務(wù)區(qū)D-03、D-04不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目（位于北京西二環(huán)和西三環(huán)之間，用地性質(zhì)為商務(wù)金融用地，總占地面積2.1萬(wàn)平米，總建筑面積23.3萬(wàn)平米）本次新出資1.5億元，累計(jì)出資總額已經(jīng)達(dá)到73.81億元。

泰康保險(xiǎn)則在近期布局了多處物流倉(cāng)儲(chǔ)園區(qū)。據(jù)亞太區(qū)最大不動(dòng)產(chǎn)管理公司ESR公告稱，向蘇州易榮轉(zhuǎn)讓5家目標(biāo)公司的目標(biāo)物業(yè)由6項(xiàng)穩(wěn)定資產(chǎn)組成（分布在徐州市、廊坊市、嘉興市、蘇州市、東莞市的物流倉(cāng)儲(chǔ)等運(yùn)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)）的全部股權(quán)，受讓對(duì)價(jià)合計(jì)為20.38億元。

據(jù)了解，泰康保險(xiǎn)集團(tuán)為上述交易的實(shí)際購(gòu)買方，蘇州易榮是ESR和泰康人壽共同投資的人民幣收益基金，其中，ESR附屬公司和泰康人壽分別持有該基金5%和95%的合伙權(quán)益，泰康人壽是泰康保險(xiǎn)集團(tuán)的全資子公司。

此外，12月4日，海保人壽曾披露重大關(guān)聯(lián)交易公告稱，公司以物權(quán)方式投資武漢國(guó)采中心T4棟2-11層不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目（湖北省武漢市東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)高新大道789號(hào)，產(chǎn)權(quán)建筑面積為17236.79平米，商務(wù)用途），交易總價(jià)款為2.03億元。

從已披露信息來(lái)看，險(xiǎn)企投資的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目涉及商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、辦公樓等為主，投資方式包括物權(quán)投資、股權(quán)投資、債券計(jì)劃等多種方式，其中有多個(gè)項(xiàng)目已進(jìn)入實(shí)際出資階段。

02

投資不動(dòng)產(chǎn)收益率較高

“一些房企為緩解公司流動(dòng)性困難，需要出售其不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，險(xiǎn)資這個(gè)時(shí)候投資大額不動(dòng)產(chǎn)，在價(jià)格上會(huì)有一定的優(yōu)勢(shì)”，有業(yè)內(nèi)專家如此表示。

事實(shí)也的確如此，從出讓方來(lái)看，面臨現(xiàn)金流危機(jī)的房企多將商辦資產(chǎn)擺上貨架，比如中郵人壽日期那以42.56億元的對(duì)價(jià)接盤了大悅城中糧·置地廣場(chǎng)項(xiàng)目；今年9月，中國(guó)人壽以39億元對(duì)價(jià)接盤了世茂集團(tuán)珠海巨無(wú)霸綜合體項(xiàng)目；大家人壽接盤上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司股權(quán)，此前，大家保險(xiǎn)已經(jīng)接手了萬(wàn)達(dá)商管旗下的上海松江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、江門臺(tái)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和青海西寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)3個(gè)項(xiàng)目。

“與房?jī)r(jià)下跌，地產(chǎn)公司價(jià)值縮水相比，一二線城市的核心商業(yè)資產(chǎn)的租金回報(bào)率在上升，很多資產(chǎn)的凈回報(bào)率能達(dá)到5%-8％，甚至10％，相對(duì)穩(wěn)健安全”，有業(yè)內(nèi)人士直言。

從保險(xiǎn)公司披露的部分不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目收益率來(lái)看，確實(shí)也表現(xiàn)可觀，就拿在業(yè)內(nèi)有“地主”之稱的中國(guó)平安來(lái)說(shuō)，截至今年6月末，其保險(xiǎn)資金組合投資的債權(quán)計(jì)劃及債權(quán)型理財(cái)產(chǎn)品規(guī)模為4324.13億元，不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)占比為12.8%，資金規(guī)模為553.48億元，名義投資收益率為4.91%。

此前，國(guó)壽投資不動(dòng)產(chǎn)投資事業(yè)部總經(jīng)理李星幻等人著文稱，以2021年為基期的未來(lái)十年，隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)周期探底以及資本市場(chǎng)長(zhǎng)期流動(dòng)性趨于寬松，預(yù)計(jì)投資性不動(dòng)產(chǎn)整體投資收益率有望逐步恢復(fù)攀升至8%以上；永續(xù)來(lái)看，投資一線城市的辦公、零售和物流的全投資收益率預(yù)測(cè)分別為5.7%，6.5%和7.6%，二線城市分別為6.5%，5.9%和7.2%，按照國(guó)壽投資預(yù)測(cè)，未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)投資收益確實(shí)可觀。

03

加大不動(dòng)產(chǎn)投資仍是趨勢(shì)

事實(shí)上，與國(guó)際保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)相比，我國(guó)險(xiǎn)資不動(dòng)產(chǎn)投資占比仍然較低，據(jù)了解，當(dāng)前險(xiǎn)資投資型不動(dòng)產(chǎn)配置的金額雖然達(dá)到萬(wàn)億級(jí)規(guī)模，但占比還不到4%，與國(guó)際同業(yè)平均10%左右的比例有較大差距。

據(jù)險(xiǎn)聯(lián)社梳理，截至今年6月末，A股五大上市險(xiǎn)企中，僅中國(guó)平安不動(dòng)產(chǎn)投資占比相對(duì)較高，占到了總投資組合比例的4.5%；新華保險(xiǎn)債權(quán)投資計(jì)劃占總投資組合的比例為3.8%，而債權(quán)投資計(jì)劃中除了不動(dòng)產(chǎn)資金項(xiàng)目，還包括基礎(chǔ)設(shè)施；中國(guó)人保其他投資占總投資組合比例為1.2%，當(dāng)中包括投資性房地產(chǎn)等。

此外，中國(guó)人壽和中國(guó)太保投資房地產(chǎn)占比甚至不足1%，其中，中國(guó)太保投資性房地產(chǎn)占總投資組合比例為0.5%；中國(guó)人壽投資性房地產(chǎn)占總投資組合比例為0.24%。

“險(xiǎn)資對(duì)優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)的投資力度有望加大”，有專家表示，對(duì)于險(xiǎn)資來(lái)說(shuō)，配置不動(dòng)產(chǎn)有助于實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債有效匹配，在一定程度上還可以對(duì)沖金融市場(chǎng)的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，隨著險(xiǎn)資對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資價(jià)值認(rèn)識(shí)的提升，未來(lái)可能會(huì)繼續(xù)加大在不動(dòng)產(chǎn)方面的投資力度，特別是一些具有良好投資回報(bào)的地段、區(qū)域。