1月26日，2021年中國銀保監(jiān)會工作會議上強調(diào)，嚴(yán)格落實房地產(chǎn)貸款集中度管理制度和重點房地產(chǎn)企業(yè)融資管理規(guī)定。融資管理規(guī)定就是業(yè)內(nèi)所言的的房企融資“三道紅線”， 2020年8月出臺。當(dāng)時，有12家房企被選作政策試點。半年過去了，這些房企過得怎樣？

華僑城的綠檔略勉強

恒大融創(chuàng)綠地飄紅

2020年8月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，參加座談會的房企包括碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城這12家房企。

這12家成為“三道紅線”首批試點房企，按照“三道紅線”的標(biāo)準(zhǔn)：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%、現(xiàn)金短債比不得小于1倍。

按“三道紅線”，監(jiān)管將試點房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔。踩中三線為紅檔，踩中兩線為橙檔，踩中一線為黃檔，一線未踩為綠檔。

公司研究室經(jīng)整理發(fā)現(xiàn)，12家房企中，處于綠檔的房企有4家，分別是保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、華潤置地和華僑城。依據(jù)新規(guī)，這4家房企的有息負債年增速不得高于15%。

這4家都是有央企或國企背景的地產(chǎn)公司，只是與其他3家相比，華僑城的達標(biāo)略顯勉強。其中，華僑城剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率69.6%，僅比標(biāo)準(zhǔn)低0.4%；凈負債率96%，僅比標(biāo)準(zhǔn)低4%。

處于黃檔的房企亦有4家，分別是萬科、新城控股、中梁控股和碧桂園。這4家房企的共性都是現(xiàn)金短債比和凈負債率達標(biāo)，僅剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率高于標(biāo)準(zhǔn)。這4家房企有息負債年增速，以后不得高于10%。

處于橙檔踩中兩線的僅陽光城一家，按規(guī)定，陽光城的有息負債年增速以后不得高于5%。

降負債去杠桿壓力最大的則是處于紅檔的房企，恒大、融創(chuàng)、綠地踩中了三道紅線，有息負債規(guī)模以2019年6月末為上限，以后不得增加。

不過，這3家房企，優(yōu)先降檔的目標(biāo)不盡相同。綠地選擇先降現(xiàn)金短債比，董事長張玉良近期表示，“先降短債比，原來預(yù)計6月份完成，現(xiàn)在遠遠提早了，一季度降完一條線沒問題。”而融創(chuàng)和恒大或許選擇先降凈負債率，恒大此前稱通過拆分物業(yè)公司上市，凈負債率下降19個百分點；花旗、瑞信等機構(gòu)則預(yù)計融創(chuàng)可能在2020年末實現(xiàn)凈負債率達標(biāo)。

9家房企規(guī)模降速發(fā)展

恒大7折賣房刺激銷售

“三道紅線” 出臺后，去年底監(jiān)管層又對銀行房地產(chǎn)開發(fā)與個人房貸占比劃出“兩道紅線”，目前房企頭上已經(jīng)懸著“五道紅線”，去杠桿降負債迫在眉睫。當(dāng)融資端收緊，通過銷售獲得回款維持現(xiàn)金流，顯得更加重要。

公司研究室統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，2020年，12家試點房企中銷售額加速增長的僅有3家，分別是恒大、萬科、華潤；有7家保持正增長但增速較2019年出現(xiàn)下降，分別是碧桂園、融創(chuàng)、保利、中海、陽光城、中梁控股和華僑城；還有2家銷售額下滑，分別是綠地控股和新城控股。

愛德地產(chǎn)研究院認為，降價促銷是降負債最直接、最有效的手段。降價促銷既可快速增加企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流，又可及時償還有息負債，降低財務(wù)成本，且現(xiàn)金流入對資產(chǎn)負債率、凈負債率以及現(xiàn)金短債比，都能起到良好的修復(fù)作用。

恒大銷售額加速增長，降價促銷起了不小的作用。2020年，恒大銷售均價為8945元/平方米，較2019年的1.03萬元/平方米，下降了13%，相當(dāng)于2019年的房價整體打了87折。

尤其是去年9月和10月，房企的傳統(tǒng)銷售旺季金九銀十里，恒大推出全國樓盤7折特大優(yōu)惠。9月1日至10月8日38天內(nèi)，恒大累計實現(xiàn)銷售1416億元，創(chuàng)同期歷史新高。而且，2021年伊始，恒大又推出“78折買房”優(yōu)惠，說是為了取得開門紅，更重要的還是為了回流現(xiàn)金降負債。

相比恒大，綠地控股不僅是紅檔房企，還是一家銷售額負增長的房企，且根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計，2020年銷售額TOP10中，僅有綠地一家公司負增長。這家曾經(jīng)全國第一的房企，2018年到2020年，銷售額分別為3875億、3880億、3583億，公司一直把4000億當(dāng)做銷售目標(biāo)，卻連續(xù)兩年落空。

綠地控股的銷售困境，或許與公司重心向大基建轉(zhuǎn)移有關(guān)。上海地產(chǎn)研究院研究員曾表示，“業(yè)績下滑或許與近幾年綠地嘗試多元化發(fā)展轉(zhuǎn)型有關(guān)。”大基建項目前期墊款多、回款周期長，對連踩三線的綠地來說，不利于高周轉(zhuǎn)拿回款。近日，綠地混改的消息再次傳出，諸葛找房分析師曾點評，綠地二次混改，與發(fā)展困境密切相關(guān)，銷售增長乏力、發(fā)展進程遲緩，負債率居高不下，綠地急需引入新的資本緩和當(dāng)前的壓力。

靠財務(wù)技巧降凈負債率

中梁控股、陽光城表外負債需警惕

“三道紅線”的融資新規(guī)下，部分業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂房企表外負債的增長，將表內(nèi)債務(wù)轉(zhuǎn)移到表外，如降低并表權(quán)益，增加少數(shù)股東權(quán)益，同樣可以有效降低凈負債率。黃檔的中梁控股則值得重點關(guān)注。

中梁控股董事長楊劍曾說，“如果布局一二線城市是開大奔，布局三四線城市是開寶馬mini。你開10輛大奔，我開50輛寶馬mini，我還是大有機會。”2015年到2017年，中梁控股正是通過押注棚改，在三四線布局，憑借高周轉(zhuǎn)模式，實現(xiàn)銷售規(guī)模快速增長，從百億增長至649億，2018年突破千億。

高周轉(zhuǎn)模式下，2015年到2017年，中梁的凈負債率高企，根據(jù)凈負債率=（有息負債-貨幣資金）/凈資產(chǎn)來看，中梁凈負債率快速下降的原因離不開凈資產(chǎn)規(guī)模，尤其是少數(shù)股東權(quán)益的快速增長。

2016年以來，中梁的少數(shù)股東權(quán)益一直高于歸母股東權(quán)益，在房企上市公司中是比較少見的。2020年6月末，中梁控股凈資產(chǎn)254.7億。其中，少數(shù)股東權(quán)益165.7億，占比65%；歸母股東權(quán)益88.5億，占比35%。

然而，2020年上半年，中梁控股凈利潤22.1億，其中，少數(shù)股東凈利潤10.0億，占比45%，歸母凈利潤12.1億，占比55%。少數(shù)股東所獲凈利潤長期低于歸母凈利潤，并沒有與其權(quán)益相匹配。

民生證券研報指出，如果房企少數(shù)股東權(quán)益出現(xiàn)大幅波動，企業(yè)可能是明股實債集中到期回購或新的明股實債方案注入推升少數(shù)股東權(quán)益規(guī)模，如果房企“少數(shù)股東損益/凈利潤”比率與“少數(shù)股東權(quán)益/所有者權(quán)益”比率長期差別較大，此時企業(yè)存在明股實債情況的可能性較大。

同樣的現(xiàn)象，陽光城亦有出現(xiàn)。標(biāo)普曾指出，“三道紅線”將有效控制行業(yè)表內(nèi)財務(wù)杠桿，但房企仍有可能通過表外負債方式獲得外部資金。中梁控股雖然只踩中一道紅線，但表外負債的風(fēng)險卻不容忽視。

12家房企中，有4家銷售額在2020年前十之外，分別是新城控股、陽光城、中梁控股和華僑城。其中，陽光城、中梁控股的表外負債情況或許是監(jiān)管將其納入首批12家房企的原因之一。