出品|公司研究室地產(chǎn)組

文|曲奇

2021年的最后一天，“宇宙第一房企“碧桂園做了組織架構(gòu)調(diào)整，區(qū)域公司由原先的106個縮減為65個，一下子縮減了四成區(qū)域公司。一般來說，組織架構(gòu)調(diào)整會伴隨人事變動，碧桂園一下砍掉41個區(qū)域公司，想必會有一部分員工失業(yè)。

根據(jù)碧桂園公告，2021年公司權(quán)益銷售額5580億，同比下降2.2%。銷售下滑、精簡區(qū)域公司，碧桂園在地產(chǎn)變局中還好嗎？

1.年度銷售額下滑，區(qū)域公司縮減四成

2021年，地產(chǎn)銷售先熱后冷。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，百強房企2021年全口徑銷售額12.6萬億，同比下降3.2%。其中，碧桂園全口徑銷售額7588億，連續(xù)5年蟬聯(lián)行業(yè)第一。以全口徑銷售額算，碧桂園是唯一一家超過7000億的房企，但遺憾的是，碧桂園并未完成年度8000億的銷售目標。

根據(jù)碧桂園的官方數(shù)據(jù)，2021年，公司權(quán)益銷售額5580億，同比下降2.2%；權(quán)益銷售面積6641萬平方米，同比下降1.4%。近十年來，碧桂園銷售額首次下滑。房地產(chǎn)市場整體環(huán)境不好，行業(yè)第一的碧桂園也沒能實現(xiàn)逆市增長。

碧桂園創(chuàng)始人楊國強曾希望公司可以“做大做強”，然而，面對地產(chǎn)行業(yè)當下的變局，做大做強并不安全，碧桂園開始求穩(wěn)了。

2020年，碧桂園內(nèi)部進行了4次裂變整合，裂變后國內(nèi)區(qū)域由70多個增加到100多個。碧桂園總裁莫斌曾多次表示，公司是根據(jù)市場容量和管理半徑、區(qū)域運營能力，進行因地制宜的裂變。裂變后，不僅各項費用沒有增加，管控還更加到位，效果非常好。

但2021年末，莫斌在高管會上表示，“要用歸零的思維，檢討我們這個組織還有沒有可以進一步提升效率的機會。”隨后，據(jù)21世紀經(jīng)濟報道，12月31日，碧桂園內(nèi)部發(fā)公告稱，將進行組織架構(gòu)調(diào)整，調(diào)整完成之后，區(qū)域公司將由原來的106個縮減至65個。碧桂園此舉是為了進一步適應(yīng)行業(yè)的變革和外部市場的環(huán)境，提升區(qū)域集中度和資源使用效能，降低運營成本。

通常情況下，組織架構(gòu)調(diào)整，必然會有人事變動，這往往是人員優(yōu)化、裁員的信號。2018年以來，地產(chǎn)行業(yè)裁員潮不斷，2021年各家房企的裁員動作更為密集。根據(jù)碧桂園過往的財報，2021年6月末的員工人數(shù)較2018年末減少了3.8萬人。碧桂園2021年底這次組織架構(gòu)整合后，公司員工人數(shù)會降到多少，或許要等2022年中報才能知道了。

2.年末境內(nèi)融資重啟，境外融資疑似有阻力

2021年下半年，房地產(chǎn)市場突然轉(zhuǎn)向，企業(yè)投資熱情從高漲陷入低迷，一批地產(chǎn)公司債務(wù)違約，其中不乏千億級別以上的大型房企，民營房企尤甚。

融資收緊甚至凍結(jié)，是部分地產(chǎn)公司無力還債的一個因素。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年，百強房企融資總額為1.29萬億，同比下降26%。尤其是第四季度，百強房企的融資額僅有1767億，同比下降55%，稱其為“融資冰點”也不為過。

高壓的地產(chǎn)政策持續(xù)一年多的時間后，2021年末，監(jiān)管的態(tài)度有了些許放松。2021年11月，中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會，隨后保利發(fā)展、招商蛇口、光明地產(chǎn)等相繼啟動銀行間市場發(fā)債。

接著2021年12月，央行表示，近期境內(nèi)房地產(chǎn)銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)。證監(jiān)會稱，將繼續(xù)保持市場融資功能的有效發(fā)揮，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資，促進資本市場和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

一些信用較高的民營房企，包括碧桂園、龍湖集團、龍光集團也得到了新的融資窗口。2021年12月，碧桂園發(fā)行10億元公司債券、在上交所發(fā)行一筆2.84億元的供應(yīng)鏈ABS（資產(chǎn)證券化）產(chǎn)品、首次在銀行間市場申報注冊發(fā)行50億元中期票據(jù)獲得受理。

從碧桂園在境內(nèi)融資端的表現(xiàn)來看，在一眾民營房企中，行業(yè)老大碧桂園的信用資質(zhì)是相對不錯的。但1月13日，據(jù)雪球網(wǎng)援引IFR報道，碧桂園3億美元可轉(zhuǎn)債未能吸引到需求。

惠譽、標普、穆迪等國際3大評級機構(gòu)對碧桂園的信用評級良好，在境內(nèi)融資渠道打開的情況下，碧桂園在海外債上能否吸引到投資者也很重要，多一個融資渠道總歸不是壞事。

3.三四線土儲占比高，降價賣房被通報

截至2021年6月末，碧桂園凈負債率為49.7%，現(xiàn)金短債比2.1倍，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率77%，“三道紅線”尚有一條未達標。從現(xiàn)金短債比來看，碧桂園的短期現(xiàn)金流還算安全，但市場對碧桂園并非完全放心，碧桂園的土儲分布便是隱憂之一。

碧桂園的成功源于三四線樓市的發(fā)展，三四線城市的去庫存和棚改政策成就了碧桂園，讓其成為“宇宙第一房企”。楊國強曾在2017年業(yè)績會上說：“碧桂園能夠做到行業(yè)第一的規(guī)模，主要得益于順應(yīng)了中國城鎮(zhèn)化的大潮，享受了城鎮(zhèn)化的紅利。”

2021年上半年，以金額計算，碧桂園新獲取土地中，62%分布在三四線城市。碧桂園集團常務(wù)副總裁程光煜表示，“我們銷售端在一二線和三四線的市場比值是38%比62%，我們在投資端的比值也是38%比62%，所以我們是在跟市場比較切合地布局我們的市場。”

但2021年，一二線的房子都不好賣，三四線的樓市更慘淡。2021年，碧桂園因多城降價促銷賣房，引起老業(yè)主不滿而時有投訴出現(xiàn)。2021年11月，山東省聊城市政府表示，將會對聊城市內(nèi)的兩個碧桂園小區(qū)進行整頓，要求碧桂園停止持續(xù)降價行為，并且不再辦理兩座小區(qū)的網(wǎng)簽和備案工作。

盡管楊國強在2019年初稱，堅定看好三四五線樓市發(fā)展。但外界對碧桂園的擔憂一直都在，在限價政策下三四線城市房價提價難、去化承壓，而且明面上碧桂園也很難大幅降價賣房，三四線的樓市銷售并不樂觀。

2021年碧桂園高管會議上，楊國強認為，“市場需求仍然存在，房地產(chǎn)是一個‘日不落’的行業(yè)。當下，我們要全力以赴提升競爭力。”地產(chǎn)行業(yè)固然不會消失，但不代表行業(yè)內(nèi)的公司能永續(xù)存在。前幾年高杠桿運行的公司在2021年都暴露出了一些危機，恒大暴雷，融創(chuàng)目前也處在危險邊緣，碧桂園就真的安全嗎？