出品|WEMONEY研究室

文|劉雙霞

央行和銀保監(jiān)會周末聯(lián)手出招，宣布下調(diào)首套房房貸利率。

5月15日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》（以下簡稱通知）（簡稱《通知》）。

《通知》核心內(nèi)容有兩點：1.首貸房房貸利率下限下調(diào)20個基點；2.各地可“因城施策”。

業(yè)內(nèi)認為，此次調(diào)整將推動個人首套商業(yè)性房貸利率的下降，更好地支持新市民等群體的剛性和改善性住房需求。同時，也為各地結(jié)合自身實際“因城施策”帶來更多自主權(quán)。

500萬房貸30年期限，月供可少還600元

人民銀行、銀保監(jiān)會5月15日發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》明確，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點。

《通知》主要針對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款，存量商業(yè)性個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。同時，需要指出的是，二套房房貸利率政策不變。

政策調(diào)整后，全國層面首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限由不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率(LPR)，調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點，如所在城市政策下限和銀行具體執(zhí)行利率跟隨全國政策同步下調(diào)，居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時，利息支出會有所減少。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，根據(jù)央行發(fā)布的《2022年一季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》，當(dāng)前統(tǒng)計的全國個人按揭貸款利率方面，其利率為5.42%。若是按照減20個基點計算，那么實際的利率可以做到5.22%。

以500萬貸款金額、等額本息、30年月供償還的方式計算。

1）5.42%的情況下：此時月供為28138.99元，利息總額為5130037.8元。

2）5.22%的情況下：此時月供為27517.35元，利息總額為4906246.57元。

如此計算，月供額減少了621.64元，利息總額為223791.2元。

可以看到，如果銀行在實際操作中確實可以按央行政策降低20個基點，那么貸款了500萬的購房者，其每個月可以少還600元，30年加起來可以少還22萬元。

利率可低至4.4%，利好新市民群體

4月20發(fā)布的5年期以上LPR為4.4%，此次下調(diào)首套房貸款利率20個基點，即最低可為4.4%，加大了對剛性和改善性住房需求的支持。

嚴躍進表示，此次政策實際上相當(dāng)于未來各地利率最低可以做到4.4%，這個利率是非常優(yōu)惠的。但實際操作如何，要看各地銀行等規(guī)定了。

在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會各派出機構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

4月14日，央行金融市場司司長鄒瀾在發(fā)布會上表示，3月份以來，由于市場需求減弱，全國已經(jīng)有一百多個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經(jīng)營情況，自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。此外，部分省級市場利率定價自律機制也配合地方政府的調(diào)控要求，根據(jù)城市實際情況，在全國政策范圍內(nèi)下調(diào)了本城市首付比例下限和利率下限，這是城市政府、銀行根據(jù)市場形勢和自身經(jīng)營策略做出的差別化、市場化調(diào)整，適應(yīng)了房地產(chǎn)市場區(qū)域差異的特征。

據(jù)媒體報道，今年以來，廣州、深圳、重慶、南京、蘇州、常州等多個城市已屢次下調(diào)首套房貸利率。部分城市已直接采用了LPR價格，未做額外加點，例如廣州、蘇州等地部分銀行首套房貸利率已跌至4.6%。

嚴躍進認為，按當(dāng)前對于新市民購房貸款政策進一步放松的角度出發(fā)，未來新市民或可以拿到這些超低利率的貸款。這或也是此次政策對于剛需支持中的一層新的含義，體現(xiàn)了國家對于新市民購房方面的支持和保障。