本文系基于公開資料撰寫，僅作為信息交流之用，不構(gòu)成任何投資建議。

出品|公司研究室地產(chǎn)組

文|曲奇

上半年，地產(chǎn)行業(yè)下行壓力持續(xù)，多數(shù)房企半年報(bào)業(yè)績(jī)大幅下滑。

千億房企金科股份上半年銷售額下滑近六成，利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧。此外，短期債務(wù)壓力沉重的金科股份，目前已經(jīng)有多只債務(wù)進(jìn)行展期，無法按時(shí)兌付。盡管金科在半年報(bào)中多次提到把“保交樓”作為經(jīng)營(yíng)原則，但仍有業(yè)主反映金科多個(gè)項(xiàng)目停工已久，或無法按時(shí)交付。

01.“甩貨”賣房業(yè)績(jī)大幅下滑

2022年上半年，盡管房地產(chǎn)調(diào)控政策寬松力度不斷加大，但房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力持續(xù)，銷售表現(xiàn)依舊低迷，行業(yè)流動(dòng)性困境未得到有效緩解。

上半年，全國(guó)商品房銷售面積6.89億平方米，同比下降22.2%；商品房銷售額6.61萬億，同比下降28.9%，市場(chǎng)整體的供求和成交均無明顯改善，規(guī)模房企上半年整體目標(biāo)完成情況不及預(yù)期。

現(xiàn)金流遇到困難的金科股份，銷售額下滑幅度高于大盤。上半年，金科合同銷售額417億，同比下滑59%，新業(yè)務(wù)代建項(xiàng)目銷售額41億。

上半年，金科實(shí)現(xiàn)銷售回款536億，銷售回款率超100%，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額87.30億，同比增長(zhǎng)247.20%。

對(duì)于如此高的回款率，金科在半年報(bào)中解釋稱，“公司為刺激銷售回款，采取促銷及專項(xiàng)去庫(kù)存等措施。”

以金科在重慶市的住宅項(xiàng)目璧山·天壹府為例，該項(xiàng)目金科權(quán)益占比79.46%。2022年上半年，該項(xiàng)目銷售面積為3.20萬平方米，銷售額為1.78億，銷售均價(jià)為5563元/平方米。而2021年同期，該項(xiàng)目銷售面積4.00萬平方米，當(dāng)期銷售額3.29億，均價(jià)8227元/平方米。

僅隔一年時(shí)間，重慶的璧山·天壹府項(xiàng)目的銷售均價(jià)下滑了32%，而這僅僅是一個(gè)縮影。

對(duì)債務(wù)壓力沉重的金科來說，選擇大幅降價(jià)的方式刺激銷售，或許是獲取現(xiàn)金最直接的辦法，這也讓金科上半年的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。

而金科這種做法，或許就是美的置業(yè)管理層所說的“大規(guī)模、大幅度的甩貨行為”。金科在財(cái)報(bào)中也提到，這種刺激銷售回款的措施導(dǎo)致毛利率和投資收益降低。

地產(chǎn)板塊不到5%的毛利率，導(dǎo)致金科上半年業(yè)績(jī)由盈轉(zhuǎn)虧。

2022年上半年，金科收入313.22億，同比下降28.77%，地產(chǎn)銷售毛利率4.38%，同比下降14.63個(gè)百分比，歸母凈利潤(rùn)-14.37億，去年同期為37.05億。

02.部分債務(wù)展期亟需引進(jìn)戰(zhàn)投

金科的問題主要集中在債務(wù)端。

盡管上半年，金科進(jìn)一步壓降有息負(fù)債規(guī)模，由上年末的806.10 億下降至673.68億，壓降規(guī)模約132億，但金科一是沒有達(dá)到“三道紅線”的要求，更重要的是短期債務(wù)壓力非常大。

根據(jù)半年報(bào)，2022年6月末，金科短期借款及一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)為360.56億。以當(dāng)期的有息負(fù)債規(guī)模來計(jì)算，短期債務(wù)占比超過一半，長(zhǎng)短期債務(wù)比0.87，這樣的債務(wù)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致金科在接下來的一年內(nèi)債務(wù)壓力非常沉重。

而2022年6月末，金科的貨幣資金只有211.8億，現(xiàn)金短債比0.59遠(yuǎn)低于1，短期資金缺口高達(dá)148.76億。

上半年，金科成功發(fā)行15億元“22 金科 01”公司債券，但這個(gè)規(guī)模的融資額度對(duì)金科而言還不能“止渴”。

在融資渠道不能進(jìn)一步打開的情況下，金科僅靠銷售端“以量換價(jià)”的努力是很難填補(bǔ)資金缺口的。

目前，金科部分債務(wù)已構(gòu)成技術(shù)性違約，“19金科03”、“20金科03”、“21金科地產(chǎn)SCP003”、 “20金科地產(chǎn)MTN001”、“20金科地產(chǎn)MTN002”和應(yīng)收賬款A(yù)BS等債券進(jìn)行了展期。

金科跟債權(quán)人商量延期本息兌付時(shí)間，以時(shí)間換空間完成自救。

不過，依金科當(dāng)前的情況看，金科不僅要“自救”，更需要“他救”。

金科在財(cái)報(bào)中表示“公司成立專項(xiàng)工作小組，正在積極推動(dòng)包括國(guó)資平臺(tái)在內(nèi)的戰(zhàn)略投資者引進(jìn)工作。”

金科作為重慶市的頭部房企，在5月中旬出現(xiàn)債務(wù)展期傳聞時(shí)，澎湃新聞曾報(bào)道稱，重慶市政府對(duì)金科集團(tuán)制定了相關(guān)紓困措施。具體措施包括：

1.分批發(fā)放紓困資金，以借款和質(zhì)押項(xiàng)目股權(quán)的形式給到金科，目前已有3億元紓困資金到位；

2.牽頭重慶市的國(guó)企入股金科，正在接觸的入股對(duì)象包括重慶市兩江新區(qū)的平臺(tái)公司；

3.階段性入股金科的項(xiàng)目公司，給項(xiàng)目增信背書，方便銀行貸款。

金科若能引進(jìn)國(guó)資戰(zhàn)略投資者，還有望渡過當(dāng)下的難關(guān)。

03.多地項(xiàng)目被曝已停工多時(shí)

今年7月，“保交樓”首次被寫入政治局會(huì)議文件，意味著“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”將是2022年下半年住建領(lǐng)域的主線，也是房企的第一要?jiǎng)?wù)。

金科在財(cái)報(bào)中提到，“報(bào)告期內(nèi)，公司始終堅(jiān)持把‘保交樓’作為經(jīng)營(yíng)原則，差異化鋪排復(fù)工方案，建立復(fù)工復(fù)產(chǎn)監(jiān)控機(jī)制，專款專用保交付。”

中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，金科交付項(xiàng)目98個(gè)，總交付批次118個(gè)，總交付體量達(dá)626萬平方米。其中，住宅交付總套數(shù)32693戶，提前交付項(xiàng)目49個(gè)。

不過，在微博、小紅書等社交平臺(tái)上，仍有部分金科業(yè)主發(fā)文稱自己購(gòu)買的房子停工已久或延期交付，停工的項(xiàng)目在沈陽(yáng)、天津、郴州、廣西等多地。

一位購(gòu)買了郴州·金科郡的業(yè)主在微博上稱，“郴州金科郡樓盤預(yù)售資金被金科總部挪用”。該樓盤四期項(xiàng)目均已停工，一期項(xiàng)目或無法按時(shí)交付。

公開信息顯示，郴州·金科郡項(xiàng)目占地面積87200平方米，建筑面積241579平方米，規(guī)劃用戶1585戶。

根據(jù)金科的財(cái)報(bào)，2021年半年報(bào)里，在“存貨—開發(fā)成本”的明細(xì)中寫到，郴州·金科郡的開工時(shí)間為2020年3月，預(yù)計(jì)竣工時(shí)間為2022年5月，預(yù)計(jì)總投資額12.90億。

而在2022年半年報(bào)里，“存貨—開發(fā)成本”的明細(xì)中將郴州·金科郡的預(yù)計(jì)竣工時(shí)間已推遲到2023年。此外，項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資額也由12.90億縮減至11.06億。

在合同負(fù)債—預(yù)收房款明細(xì)中，2022年6月末，郴州·金科郡項(xiàng)目的預(yù)收款為11.26億。不過，有業(yè)主在“問政湖南”的網(wǎng)站上反映，“金科郡項(xiàng)目2020年開始銷售，2022年2月才設(shè)立監(jiān)管賬戶，這之前的預(yù)售款基本被調(diào)走，進(jìn)入監(jiān)管賬戶的資金只有2000多萬。”

2022年6月末，金科的在建項(xiàng)目約370個(gè)，全年新開工面積約115萬平方米，在建面積約5479萬平方米。復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓不應(yīng)成為一句空話。