誰也沒想到，一款主打穩(wěn)定回報的收益權(quán)REIT會成為“韭菜”收割工具。

截至2023年12月18日，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT創(chuàng)下上市以來的盤中最低點(diǎn)：2.631。雖然隨后幾天出現(xiàn)了連續(xù)反彈，但距離兩年前的發(fā)行價仍有20%的跌幅。

2021年6月，這只REIT的發(fā)行價高達(dá)3.7元，機(jī)構(gòu)散戶爭相搶購。從上市到2022年2月，僅僅半年多的時間，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的凈值一路從3.7元漲至6.775元，區(qū)間漲幅超過80%。

隨后，在配售機(jī)構(gòu)即將解禁的壓力下，基金凈值一路走低。截至2023年12月15日，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT凈值跌至2.6元，比兩年前的發(fā)行價低30%，比一年前的最高價低62%。

2023年，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的價格下跌了28%，很多沖著6%年度分紅去的散戶，沒想到先支付了5年未來收益當(dāng)學(xué)費(fèi)。

一只標(biāo)榜收益穩(wěn)定的水務(wù)收益權(quán)REIT兩年多時間價格上下波動超過142%，走勢之動蕩超過很多股票，很多散戶被深度套牢，即使首發(fā)買入的如今也依然虧損，背后原因是什么？

風(fēng)險提示不足

富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的暴跌，與首輪REIT產(chǎn)品被爆炒有一定關(guān)系。首批上市的REIT大都被瘋狂炒作過一波，本來預(yù)期年化收益率4%-8%的類固收產(chǎn)品，硬生生被炒成了走勢跌宕起伏的股票。而價格暴漲之后，迎來的是漫長的下跌。

但是，剔除市場爆炒因素，我們也要看到，產(chǎn)品發(fā)行機(jī)構(gòu)在引入復(fù)雜金融產(chǎn)品時準(zhǔn)備不足，對投資者的風(fēng)險提示不充分，尤其是當(dāng)產(chǎn)品凈值被炒作至瘋狂階段，沒有及時限制散戶申購，也是造成本輪REIT暴跌悲劇的重要原因。

就富國首創(chuàng)水務(wù)REIT而言，富國基金在發(fā)行材料中強(qiáng)調(diào)，該產(chǎn)品以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項目污水處理服務(wù)費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的。但很少有投資者知道，該產(chǎn)品的底層基礎(chǔ)資產(chǎn)所依賴的特許經(jīng)營權(quán)收費(fèi)模式較為特殊，運(yùn)營年限越長，持有資產(chǎn)的市場價值越低，這會導(dǎo)致基金凈值不斷降低，最終趨于零。

這意味著，該基金雖然收益穩(wěn)定，但基金價值與收益權(quán)的剩余年限負(fù)相關(guān)。從某種意義上說，基金持有人的分紅，相當(dāng)一部分是以基金凈值的不斷損耗為代價的。投資人獲得的收益，很大部分來自于投資者的本金，這是很多投資人并不了解的。富國基金雖然在說明書中對特許經(jīng)營權(quán)模式做了介紹，但對基金凈值最終將歸零的風(fēng)險提示僅用寥寥數(shù)語一筆帶過，風(fēng)險告知并不充分。

在富國首創(chuàng)水務(wù)REIT被炒到6元多的時候，該產(chǎn)品整體估值達(dá)到了35億元。而該產(chǎn)品的底層資產(chǎn)實(shí)際價值不到18億元，富國基金管理團(tuán)隊難道不清楚這完全背離了產(chǎn)品基本面嗎？

公開信息顯示，富國基金第一次提示富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的交易風(fēng)險是2022年1月18日，當(dāng)時，該基金凈值已經(jīng)漲到6.4元，距3.7元的發(fā)行價已經(jīng)上漲了42%。一只年分紅率只有7%的產(chǎn)品，半年時間凈值上漲幅度超過了6年的分紅，這難道是正常的嗎？但富國基金一直沒有提示風(fēng)險。

2022年1月18日，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT首次發(fā)布風(fēng)險提示，但僅表示“隨著交易價格的大幅上漲，凈現(xiàn)金流分派率將顯著下降”。

風(fēng)險僅僅是現(xiàn)金流分派率顯著下降嗎？富國基金難道不清楚，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT最終的歸宿是凈值歸零，如果沒有了高分紅，投資者的本金是不可能拿回來的嗎？

在6元多高價買入富國首創(chuàng)水務(wù)REIT，現(xiàn)金流分派率只有4%左右，意味著大約要25年才能回本。而富國首創(chuàng)水務(wù)REIT最賺錢的底層項目存續(xù)期只剩下不到10年。因此，2022年6元高位買入富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的投資者，即便持有到2047年，運(yùn)氣好的話能拿回本金，賺錢是不可能的。

2022年2月9日，隨著基金凈值更瘋狂的上漲，富國基金再次發(fā)布風(fēng)險提示。這一次，富國基金終于提到，基金凈值上漲，除了影響分紅率外，更大的風(fēng)險在于基金凈值最終會歸零。

問題是，富國基金發(fā)布這一風(fēng)險提示時，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT凈值已經(jīng)處于頂部了，無數(shù)散戶被套牢。

一只收益權(quán)reit，年度內(nèi)凈值波動超過15%以上都不是正常現(xiàn)象，基金管理人理應(yīng)對此類炒作給予及時、認(rèn)真的風(fēng)險提示，必要時完全可以關(guān)閉申購?fù)ǖ馈５粐鹞ㄒ坏膭幼骶褪牵趦糁禎q到6元以上時才象征性地發(fā)了幾則風(fēng)險提示。這不是默許資金炒作又是什么？

毫不客氣地說，在富國首創(chuàng)水務(wù)REIT凈值暴漲暴跌的問題上，富國基金作為基金發(fā)行方和管理人，是極其不負(fù)責(zé)任的，不管是有意還是無意都充當(dāng)了炒作資金“割韭菜”的幫兇，根本沒有盡到投資者權(quán)益保護(hù)的職責(zé)。

高位擴(kuò)募買入四線城市項目

更離譜的是，在產(chǎn)品凈值暴跌、大批散戶被套住之后，富國基金在2022年9月發(fā)布公告，宣布擴(kuò)募購入新基礎(chǔ)設(shè)施項目。而此時，基金凈值仍然在4.6元的高位。在首發(fā)項目投資者體驗如此糟糕的條件下，富國基金急匆匆地在高位宣布擴(kuò)募，目的何在？

根據(jù)公告，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT擬購入項目為山西省四線城市長治市的首創(chuàng)水務(wù)，該項目資產(chǎn)評估值約10.3億元，特許經(jīng)營期限至2047年7月31日。

項目披露財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2019年、2020年、2021年及2022年1-6月，長治首創(chuàng)的主營業(yè)務(wù)收入分別為8577萬元、1.21億元、1.33億元、6674萬元毛利潤分別為757.93萬元、2264.27萬元、3178.13萬元及2160.06萬元，毛利率分別為8.84%、18.64%、23.98%及32.37%；利潤總額分別為-1679萬元、-52萬元、543萬元、1017萬元。

擴(kuò)募前，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT底層資產(chǎn)包括深圳市福永、松崗、公明水質(zhì)凈化廠BOT特許經(jīng)營項目及合肥市十五里河污水處理廠PPP項目2個子項目。全部底層資產(chǎn)市場價值超過17億元。其中，深圳項目資產(chǎn)組的市場價值為8.17億元，其中公明水廠資產(chǎn)組的市場價值為2.64億元，福永水廠資產(chǎn)組的市場價值為2.55億元，松崗水廠資產(chǎn)組的市場價值為2.98億元。合肥項目資產(chǎn)組的市場價值為9.29億元。

2022年，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT底層資產(chǎn)收入2.94億元，凈利潤3164萬元。2023年上半年，深圳項目收入8522萬元，合肥項目收入5997萬元。上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤2023萬元。

招募說明書顯示，深圳首創(chuàng)的特許經(jīng)營權(quán)分別在2031年和2033年到期，合肥首創(chuàng)的特許經(jīng)營權(quán)在2047年到期。如果基金沒有及時納入新的基礎(chǔ)設(shè)施項目，則在經(jīng)營權(quán)到期后，基金凈值將歸零。

從基金持有底層資產(chǎn)的剩余價值看，深圳福永水廠和松崗水廠經(jīng)營期限至2031年結(jié)束，目前剩余8年；公明水廠經(jīng)營期限至2033年12月結(jié)束，目前剩余10年。首創(chuàng)合肥項目至2047年9月結(jié)束，目前剩余24年。

這意味著，8年后，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的項目將只剩下深圳公明水廠和合肥項目；10年后，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT將只有合肥一個項目。這一項目將持續(xù)26年，直到2047年基金合同到期。

從各項目收入貢獻(xiàn)看，2022年，合肥項目收入為1.08億元，深圳項目收入為1.81億元，在總收入中占比分別為37%和63%。無論毛利率還是凈利潤率方面，深圳項目都遠(yuǎn)優(yōu)于合肥項目。但恰恰是貢獻(xiàn)最大的項目，存續(xù)期限最短。

例如，2023年上半年，合肥項目毛利率為23.64%，凈利潤為17.9%；深圳項目的毛利率和凈利率分別為37.4%和24.42%。

因此，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT產(chǎn)生現(xiàn)金流最多、凈利潤貢獻(xiàn)最大的資產(chǎn)實(shí)際只有不到10年的存續(xù)期限，8-10年后，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的凈現(xiàn)金流和凈利潤將雙雙腰斬，基金分紅回報率會大幅下滑。

富國基金在此次宣布擴(kuò)募，購入新的底層項目，應(yīng)該是為抵消未來深圳項目退出后基金收入和凈利潤下滑影響，但長治首創(chuàng)這個項目和深圳項目沒有可比性，雖然都是水務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施項目，但我們都知道，這類基礎(chǔ)資產(chǎn)設(shè)施無論是收費(fèi)能力還是擴(kuò)容潛力，一向是一線城市最強(qiáng)，其次是二線城市，然后才是三四線城市。長治首創(chuàng)這個存續(xù)期雖然很長，但位于四線城市，和深圳以及合肥項目比，無論是營收還是盈利能力都存疑。而且該項目2019年和2020年一直虧損，2021年才扭虧為盈，但是其持續(xù)性究竟如何，基于說明書提供的資料很難判斷。

值得注意的是，富國基金宣布擴(kuò)募購入新項目后，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT凈值繼續(xù)下跌，一直到目前，基金凈值實(shí)際已經(jīng)跌破了發(fā)行價。可見二級市場對于擬購入的底層資產(chǎn)并不看好。

內(nèi)部收益率低至2.66%

從投資收益率看，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的實(shí)際回報也沒有宣傳的那么好看。

在擴(kuò)募說明書中，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT提供的擴(kuò)募前所持有的污水處理設(shè)施（即深圳和合肥項目）未來兩年的凈現(xiàn)金流分派率預(yù)計分別為6.8%和6.82%；擴(kuò)募后全部污水處理設(shè)施（即深圳項目、合肥項目、長治項目）未來兩年的凈現(xiàn)金流分派率預(yù)計分別為6.64%和6.64%。

探長注意到，2021年募集說明書中，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT預(yù)測的存續(xù)期內(nèi)全周期內(nèi)部收益率（IRR）約為6%。

很多人覺得，這個收益率看著很不錯是不是？不過，經(jīng)過大幅炒作之后，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的內(nèi)部收益率已經(jīng)慘不忍睹了。

2022年9月，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT擴(kuò)募說明書稱，使用IRR(內(nèi)部收益率)指標(biāo)計算，按照基金公告日前二十個交易日市值均價為買入成本，基金擴(kuò)募前持有的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的IRR為1.14%；擴(kuò)募完成后，全部資產(chǎn)的IRR為2.66%。

探長注意到，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT上市一年后，業(yè)績就開始變臉。在最初招募說明書中，對基金2021年和2022年預(yù)測營收分別為2.95億元和3億元，預(yù)測凈利潤分別為5974萬元和6575萬元；然而，實(shí)際上，基金2022年的營收為2.94億元，凈利潤只有3164萬元。實(shí)際凈利潤比預(yù)測凈利潤少了一半。

如今，富國試圖用擴(kuò)募方式，拿四線城市的水務(wù)資產(chǎn)，對沖一線城市資產(chǎn)未來退出的風(fēng)險，投資人會買賬嗎？