出品｜派財(cái)經(jīng)

文｜王飛澍  編｜派公子

陷入裁員風(fēng)波的貝殼，又被美股投研機(jī)構(gòu)“渾水”盯上了。

近日，渾水發(fā)布了一則長(zhǎng)達(dá)70頁(yè)的英文研究報(bào)告，指出中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺(tái)“貝殼找房”存在財(cái)務(wù)造假及欺詐嫌疑。報(bào)告指出，通過抓取貝殼平臺(tái)交易數(shù)據(jù)、走訪線下門店等方式，他們發(fā)現(xiàn)貝殼夸大2021年二、三季度GTV（總交易額）、虛報(bào)傭金收入、虛增門店數(shù)等問題。渾水由此得出結(jié)論，貝殼在進(jìn)行系統(tǒng)性欺詐。

隨后，貝殼針對(duì)渾水的報(bào)告一一進(jìn)行回應(yīng)，并直指“渾水對(duì)中國(guó)房產(chǎn)交易行業(yè)缺乏基本認(rèn)識(shí)”。資本市場(chǎng)也隨后給予了回應(yīng)，報(bào)告發(fā)布當(dāng)日，貝殼股價(jià)一度跌超8%，但隨后一度反彈15%。顯然，貝殼的回應(yīng)以及扎實(shí)的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)起到了效果。

然而，這并不代表貝殼就完全無懈可擊，不怎么好看的三季報(bào)、“鬼店”“克隆店”、裁員等問題，確實(shí)讓貝殼的前路蒙上了一層陰影。

1.渾水叮上無縫的“貝殼”？

對(duì)于中概股來說，渾水可謂臭名昭著。

2020年初，渾水聲稱自己收到一份匿名報(bào)告一共洋洋灑灑89頁(yè)，稱瑞幸咖啡存在欺詐行為，認(rèn)為：“每個(gè)商店每天的商品數(shù)量在2019年第三季度至少夸大了69%，在2019年第四季度夸大了88%，數(shù)據(jù)得到11260小時(shí)的商店流量視頻的支持”，渾水認(rèn)為該報(bào)告可信。

隨后，瑞幸咖啡果真被查出了財(cái)務(wù)造假，最終導(dǎo)致公司高管層動(dòng)蕩、美股退市，直至最近才恢復(fù)元?dú)狻？赡苁菄L到了做空中概股的甜頭，從2010年以來，渾水相繼“狙擊”了東方紙業(yè)、分眾傳媒、新東方、瑞幸咖啡等公司，導(dǎo)致多家公司股價(jià)不同程度下跌，其中有9家公司最終退市。

而針對(duì)此次做空貝殼，渾水專門寫了一個(gè)程序來收集貝殼上的交易數(shù)據(jù)，然后通過實(shí)地采訪、實(shí)地考察和實(shí)體店檢查等方式，對(duì)結(jié)果進(jìn)行抽查。據(jù)渾水報(bào)告估計(jì)，貝殼2021年Q2-Q3的收入虛增了大約77%-96%，新房GTV和存量房GTV分別被夸大126%、33%。

貝殼反擊稱，渾水抓取交易量數(shù)據(jù)的方法是錯(cuò)誤的，其對(duì)于貝殼的新房交易GTV和收入的計(jì)算存在嚴(yán)重遺漏。“提供新房交易通路有四條：一、鏈家門店；二、平臺(tái)連接門店；三、新房銷售團(tuán)隊(duì)；四、其他銷售渠道。而在其報(bào)告中只計(jì)算了第一、二種方式，卻遺漏了第三、四種方式。”貝殼稱，不僅如此，在估算第一、二種通路的GTV和收入上也有明顯的問題。

除了質(zhì)疑虛報(bào)門店、中介和傭金率之外，渾水還質(zhì)疑，貝殼在收購(gòu)中環(huán)地產(chǎn)、圣都等標(biāo)的時(shí)，存在夸大資產(chǎn)價(jià)格的行為，以平抑并不存在的現(xiàn)金余額。比如，報(bào)告中稱，貝殼在招股書中顯示分兩步收購(gòu)中環(huán)地產(chǎn)。但工商資料顯示，貝殼在2019年7月僅收購(gòu)了28%的股權(quán)，同日，由另一家天津云居房地產(chǎn)公司收購(gòu)了中環(huán)33.6%的股權(quán)，在六個(gè)月之后，這筆所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給了貝殼。而在收購(gòu)家裝企業(yè)圣都時(shí)，貝殼出價(jià)80億人民幣，但同在家裝行業(yè)、且省份布局更多的上市公司當(dāng)時(shí)的企業(yè)價(jià)值，不過25億元人民幣。

渾水在做空貝殼時(shí)，特意將其描述為“像瑞幸咖啡一樣”，企圖將投資者引向一年前的做空套路。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)就認(rèn)為，該報(bào)告有很明顯的惡意做空傾向，值得投資者關(guān)注。

他認(rèn)為，盲目否定中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)包括中介公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，本身就是對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的把握是不準(zhǔn)確的，尤其是在當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)政策趨于寬松的情況下，類似做空的基礎(chǔ)不大。

不過，客觀而言貝殼在第三季度確實(shí)遇到了發(fā)展瓶頸。克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，累計(jì)土地成交面積大幅下滑，金額同比下降8%，第三季度更甚，最嚴(yán)重的一線城市成交量環(huán)比下滑89%，同比降幅也達(dá)到了79%。9月份，整體土地市場(chǎng)成交的溢價(jià)率降到了3.9%的歷史低位。

到銷售成交層面，2021年第三季度，全國(guó)二手房GTV同比下降41.6%，新房GTV同比下降14.1%。大環(huán)境如此，貝殼難免受到影響，貝殼最新財(cái)報(bào)顯示，GTV同比下滑34.3%和2.5%，降幅小于大環(huán)境的下行態(tài)勢(shì)，表現(xiàn)亮眼。

因此，針對(duì)渾水此次做空，業(yè)內(nèi)人士多偏向于認(rèn)為其數(shù)據(jù)不全面，甚至數(shù)據(jù)抓取方式有誤。市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)Sandalwood的研究人士表示，渾水認(rèn)為貝殼的GTV（總成交額）被夸大126%，很有可能是在收集信息時(shí)沒有用正確的API，導(dǎo)致GTV嚴(yán)重偏離；渾水認(rèn)為貝殼的存量房交易額被夸大33%，可能是渾水只在有公開交易記錄的城市收集數(shù)據(jù)，并以此估算其他城市交易量，可能導(dǎo)致錯(cuò)誤的結(jié)論。

2.貝殼的理想與現(xiàn)實(shí)

“我們不太喜歡那種狀態(tài)——能賺到錢，但是周圍都不太滿意。”

貝殼創(chuàng)始人左暉曾如此描述早期中介行業(yè)存在假房源欺騙買家、吃差價(jià)等問題，這讓其即便能賺到錢，也無法心安理得。也正是對(duì)于這種狀態(tài)的抵觸，讓創(chuàng)立鏈家、貝殼的想法開始在左暉心中萌生，直至打造了一家不怕渾水“錘”的頭鐵中概股。

早在2004年10月，鏈家打破內(nèi)外部阻力，在行業(yè)內(nèi)率先推出了“透明交易、簽三方約、不吃差價(jià)”的陽(yáng)光作業(yè)模式，為房地產(chǎn)行業(yè)吹來了一股清風(fēng)；2011年，鏈家再開行業(yè)先河，瞄向“假房源”頑疾，推出“真房源”行動(dòng)，并提出“假一賠百”的承諾。

然而，這些行動(dòng)并沒有解決房地產(chǎn)行業(yè)的根本問題，因此，在2018年左暉另辟蹊徑，希望通過打造獨(dú)立第三方平臺(tái)來進(jìn)一步整合二手房產(chǎn)市場(chǎng)供給。左暉也表示，要把貝殼做成一個(gè)“球場(chǎng)”，希望大家來這里踢球的越來越多。

按照左暉的設(shè)想，ACN（Agent Cooperation Network）經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)，可以在遵守房源信息充分共享等規(guī)則前提下，將經(jīng)紀(jì)服務(wù)流程細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化，同品牌或跨品牌經(jīng)紀(jì)人以不同角色共同參與到一筆交易并記錄在ACN網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，房屋成交后再按照各個(gè)角色的分傭比例進(jìn)行傭金分成，從而打通各經(jīng)紀(jì)品牌、經(jīng)紀(jì)人之間隔離墻，實(shí)現(xiàn)房源、客源信息共享與高效協(xié)作。

貝殼上線一年之后，業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)陸續(xù)與貝殼合作，其平臺(tái)化戰(zhàn)略逐漸展開。通過線下經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)，貝殼開始鏈接更多的門店、經(jīng)紀(jì)人和房源。現(xiàn)在，ACN里的跨店合作率超過了70%，貝殼連接5.39萬家門店和50多萬職業(yè)化經(jīng)紀(jì)人。

客觀而言，貝殼的新模式的確改變了行業(yè)長(zhǎng)期的零和博弈，讓經(jīng)紀(jì)人成為有尊嚴(yán)的服務(wù)者，同時(shí)也讓購(gòu)房者獲得了可信度更高的、更有品質(zhì)的中介服務(wù)，整個(gè)行業(yè)的外界觀感也隨之一變。這也是為什么，左暉去世時(shí)能夠獲得各界如此高的評(píng)價(jià)。

但貝殼卻并非單純的聚合平臺(tái)，甚至可以說其已成為這一模式中最大受益者。掌握了行業(yè)優(yōu)質(zhì)供給資源的貝殼，讓經(jīng)紀(jì)人獲得了收益，其他品牌獲得了真金白銀收益，而貝殼收獲了經(jīng)紀(jì)人。

不過，貝殼的ACN模式也并非萬能，貝殼一問世就曾遭遇同行的質(zhì)疑，我愛我家董事長(zhǎng)謝勇說，鏈家做貝殼，情懷也許對(duì)，但不該由它來干；21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)CEO盧航說，對(duì)貝殼的定位和做法，他看不清楚。

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)整體向好時(shí)，大家大口吃肉，大碗喝酒，再不濟(jì)也能喝到湯。但今年的房地產(chǎn)行業(yè)由于監(jiān)管政策趨嚴(yán)，整體形勢(shì)并不樂觀，貝殼ACN模式也開始遭遇挑戰(zhàn)。首當(dāng)其沖的便是貝殼的雙重身份問題——既當(dāng)裁判員又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員。

與京東等電商平臺(tái)不同，京東的產(chǎn)品可以差異化，京東的自營(yíng)和平臺(tái)業(yè)務(wù)可以兼容，但房源卻是唯一的，無法實(shí)現(xiàn)差異化，貝殼的自營(yíng)和平臺(tái)業(yè)務(wù)容易相互擠兌。在今年，這一趨勢(shì)更為明顯，由于房屋交易量減少，中介公司和經(jīng)紀(jì)人們?yōu)榱吮Ｕ献陨淼氖杖耄_始有了其他心思，不再積極共享房源信息。

然后是廣受詬病的高傭金，鏈家收取2.7%甚至在部分區(qū)域收取3%的費(fèi)率，而同比之下，據(jù)平安證券報(bào)告，2019年我國(guó)新房渠道平均傭金率為2.3%，高出市場(chǎng)水平的成本最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，變相加重了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。

再就是貝殼間接抬高房?jī)r(jià)的問題，有聲音指責(zé)鏈家通過優(yōu)勢(shì)地位，“暴力”行為壟斷房源，鏈家為獲得二手房獨(dú)家代理而向房主報(bào)高價(jià)，但新房定價(jià)最重要的依據(jù)是周邊二手房?jī)r(jià)，中介推高存量房?jī)r(jià)無異于直接推動(dòng)了新房?jī)r(jià)格。

可以看到，貝殼成立的初衷就是通過ACN模式平衡中介、房源與購(gòu)房者之間的博弈，但隨著本身地位的提升，貝殼始終無法避免平臺(tái)內(nèi)自營(yíng)業(yè)務(wù)與其他中介的正面競(jìng)爭(zhēng)，事實(shí)上的壟斷地位也為造成了市場(chǎng)亂象，甚至傭金水平也在一路水漲船高，這無疑與左暉當(dāng)年創(chuàng)立貝殼時(shí)的初衷相左。

3.貝殼如何走穩(wěn)？

口碑與情懷拉滿的貝殼為何會(huì)被渾水盯上？

答案并不復(fù)雜，一是渾水本就有狙擊中概股的傳統(tǒng)，二是貝殼的確在業(yè)績(jī)和市值上有了令人產(chǎn)生遐想的波動(dòng)。2020年8月，貝殼公司以20美元/股的發(fā)行價(jià)上市，此后股價(jià)曾高達(dá)79美元/股的高位。然而，今年以來，貝殼公司股價(jià)震蕩，甚至在7、8月份斷崖式下滑，一度跌至將近15美元/股。

而在此背后，則是貝殼今年以來的一系列負(fù)面消息。6月份以來，融創(chuàng)中國(guó)接連拋售貝殼美國(guó)存托股票，累計(jì)約4535.2萬股，套現(xiàn)金額達(dá)69.02億元；10月份，多家媒體報(bào)道，貝殼找房在上海、杭州、廈門等多地先后裁員，涉及約3萬名員工；11月，貝殼公司發(fā)布三季度財(cái)報(bào)，凈虧損甚至達(dá)到人民幣17.66億元，而它去年同期的凈利潤(rùn)為人民幣7500萬元。

不過，這一局面很大程度上來自外部大環(huán)境與ACN模式固有弊端的影響，就貝殼本身而言，它依然是行業(yè)的頭部玩家，流量依然巨大，根基依然穩(wěn)固。

事實(shí)上，真正的威脅，來自貝殼內(nèi)部。

就在渾水發(fā)布做空?qǐng)?bào)告的前一天，一位加盟貝殼體系的山西中介品牌、中聯(lián)地產(chǎn)的法人李永明發(fā)出了一封舉報(bào)信，聲稱貝殼太原站不管其死活，與其他加盟品牌勾結(jié)，倒戈其旗下店?yáng)|，惡意解讀貝殼ACN規(guī)則，蠶食其正常利益。

而這樣的指責(zé)并非首次出現(xiàn)，早在2020年4月份，一位貝殼華東區(qū)域的入駐品牌主匿名控訴貝殼惡意傾斜資源、斷掉接入商財(cái)路、架空品牌主等七宗罪。彼時(shí)，貝殼創(chuàng)始人左暉依然健在，并通過長(zhǎng)文回應(yīng)了品牌主的質(zhì)疑。然而，外界對(duì)這一回應(yīng)并不認(rèn)同。

要知道，時(shí)至今日外部中介公司早已成為貝殼內(nèi)部生態(tài)的締造者，同時(shí)也是貝殼GTV最大的創(chuàng)造者。根據(jù)二季報(bào)，貝殼新房業(yè)務(wù)交易金額4980億，其中非鏈家門店機(jī)構(gòu)完成4145億交易；二手房業(yè)務(wù)交易金額6520億，鏈家、非鏈家分別完成3100億、3425億。

而且，隨著業(yè)務(wù)的推進(jìn)，貝殼對(duì)于外部中介公司的依賴程度更為顯著。二季度，貝殼支付給內(nèi)部的傭金分配只有76.2億，同比增長(zhǎng)19.8%；而支付給外部中介公司的傭金達(dá)到94.5億元，同比大增51.4%。

可以看到，外部中介公司與經(jīng)紀(jì)人是貝殼所有業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，但就是在此背景之下，貝殼卻對(duì)外部中介公司有此落井下石之舉，的確令人心寒。

另一方面，貝殼的中介本色也愈發(fā)顯露。在新房銷售方面，房企指責(zé)貝殼店大欺客的聲音不絕于耳，“渠道綁架”隨之在地產(chǎn)營(yíng)銷圈大火，房企曾試圖自建銷售渠道予以解套，但卻迎來了鏈家、中原地產(chǎn)、Q房網(wǎng)、樂有家地產(chǎn)等中介聯(lián)合抵制。也正是在這期間，貝殼的新房提傭率從2017年的2.54%一路漲到了2021年前三個(gè)季度的2.81%。

“貝殼沒來鄭州之前，鄭州的住宅也是20多萬的成交。貝殼來鄭州之后，成交量并沒有增加，但開發(fā)商和客戶的營(yíng)銷成本增加了。貝殼成功攔住了客戶和開發(fā)商直接成交的路，并進(jìn)行了雙向的搶劫。”曾有網(wǎng)友如此評(píng)價(jià)貝殼對(duì)購(gòu)房者和開發(fā)商的真實(shí)作用。

很明顯，現(xiàn)在的貝殼正在偏離自己預(yù)設(shè)的軌道，而這一情形如果繼續(xù)下去，被傷害的將會(huì)是貝殼本身，畢竟貝殼最大籌碼是流量、房源與經(jīng)紀(jì)人。時(shí)任萬科副總裁毛大慶在2014年9月談及與鏈家的合作時(shí)表示，消費(fèi)者是房地產(chǎn)市場(chǎng)的源頭活水，誰(shuí)掌握這些買房人群體，萬科就跟誰(shuí)合作，這是萬科和鏈家合作的起點(diǎn)。毛大慶同時(shí)提到，也正因此，鏈家并不是也沒必要是萬科的唯一合作方。

這句話也同樣適用于貝殼，貝殼不可能在中介行業(yè)一統(tǒng)江湖，來自巨頭的目光正緊盯著貝殼盤里的蛋糕。2020年7月，阿里和易居在9個(gè)月里完成戰(zhàn)略合作、股權(quán)結(jié)構(gòu)深度綁定，并聯(lián)合推出天貓好房，主攻新房渠道市場(chǎng)。易居董事局主席周忻喊出三年內(nèi)年度GMV破2萬億元，年收入破500億元的宏愿。

巨頭字節(jié)跳動(dòng)則出手更早，2019年他們孵化幸福里，透過兩級(jí)公司對(duì)其100%持股；3月，以直營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)新房渠道市場(chǎng)的公司居理買房網(wǎng)完成4億元C+輪融資，投資方包括騰訊和紅杉；其他如京東房產(chǎn)也已在這一賽道耕耘多年，且頗有建樹。

貝殼究竟要如何破局？左暉此前曾表示要做“難而正確的事”，接過左暉旗幟的彭永東也多次表示，正確就是要對(duì)客戶好，對(duì)經(jīng)紀(jì)人好，幫助經(jīng)紀(jì)人對(duì)客戶好，好就是善，對(duì)他們好就是向善。

此前，為了提升客戶在簽約環(huán)節(jié)服務(wù)體驗(yàn)和安全性確實(shí)曾這樣努力，比如在全國(guó)30城落地287家服務(wù)中心，并且貝殼持續(xù)推進(jìn)新經(jīng)紀(jì)品牌門店“一二手經(jīng)紀(jì)人分崗”，進(jìn)一步提升合作效率；同時(shí)，貝殼的底層系統(tǒng)ACN經(jīng)紀(jì)人跨門店合作網(wǎng)絡(luò)，通過交叉銷售幫助房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提升交易水平。

但這些還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，對(duì)客戶好、對(duì)經(jīng)紀(jì)人好需要的不僅僅是在促成交易中幫助伙伴賺錢、提升效率，更重要的是貝殼價(jià)值觀中所強(qiáng)調(diào)的“合作共贏”，這不僅僅是要求賺錢時(shí)能夠有福同享，更要讓貝殼連接的經(jīng)紀(jì)品牌之間保持著健康緊密的合作關(guān)系，獲取更多行業(yè)伙伴與服務(wù)者信任，穩(wěn)固發(fā)展的基礎(chǔ)。

堅(jiān)守長(zhǎng)期主義并不容易，貝殼需要更愛惜自己的羽毛。（完）