來源 | 深藍財經

撰文 | 鄭婷

又一家千億房企暴雷，一大批業主欲哭無淚。

8月7日晚間，出身汕頭的粵系開發商龍光集團突然扔出一枚“重磅炸彈”：將暫停支付5筆境外美元優先票據到期利息，正式官宣違約暴雷。

至此，今年已有超過16家房企陷入流動性危機，其中民營房企占據大頭。

根據中指數據，7、8月是年內第二波房企償債小高峰，其中7月到期規模高達830億元，是歷史最高的一個月份，這也就難怪，為何有那么多房企集中在7月官宣債務違約。相比7月，8月房企債券到期規模沒那么緊張，共計532億元，但如果接下來的房地產市場銷售、融資端仍然未見改善，那么房企資金鏈承壓，甚至斷裂，可能將如煙花爆竹一般，接連炸響。

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千億龍光付不起利息

這年頭，房企暴雷就跟運動員跑接力賽一樣，一個接一個。

8月7日晚間，房企“優等生”龍光集團宣布暫停支付5筆境外美元優先票據到期的利息，正式官宣違約。

這5筆美元債本金總計達到18億美元，其中最近的一筆為2023年到期6.5%年息優先票據，發行面值為4億美元，余下4筆的到期時間均為2025年以后。

值得注意的是，龍光集團違約的不是到期的美元債而是5筆美元債的利息。連利息都付不起，龍光集團所面臨的危機可想而知。但比其他房企聰明的是，龍光集團一口氣宣布5筆美元債利息違約，要丟臉一次丟盡，免得受到二次傷害。

龍光集團發布的公告解釋了違約的原因：

自2021年下半年以來，接連出現部分市場參與者的離岸債務拖欠，削弱了行業持有者的信心，使得流動性進一步收緊。融資渠道減少，購房者情緒低迷，融資性和經營性現金流逐步萎縮。與中國內地其他開發商的情況一樣，龍光集團近幾個月的合約銷售額同比出現較大下降。

但翻譯過來，無非傳遞了以下幾層意思：

大環境不好，在一定程度上造成了龍光集團的衰落。

這幾年，三道紅線使得民企開發商的融資渠道進一步收緊，外加恒大、融創等一系列知名房企暴雷，引發信心和資金擠兌潮。

當從銀行借錢的路子不再好使，公司只好向境外借美元債。

原打算欠下的美元債，可以通過賣房回血償還，但哪知道全國樓市自2021年下半年以來更加低迷，又因為疫情的沖擊，部分購房者的收入受到影響，進而沒了買房的欲望。

時代的一粒灰，落到每個人頭上都是一座大山，在行情不佳的背景下，龍光集團近幾個月的合約銷售額同比出現較大下降。

2020年，龍光集團實現千億目標，成功躍入千億房企陣營；

2021年，龍光集團實現合約銷售額1402億元；

來到2022年，1-7月，龍光集團的銷售額僅323億元，同比大跌69%！

排名直接從去年的前20強掉到了33名。

為緩解流動性壓力，龍光集團將推行措施以加快開發中物業及已竣工物業的預售及銷售，加快銷售回款及其他應收款項；于需要時以合理價格出售資產，促進資金回籠；以及積極落實措施以管控行政成本及資本開支。

潛臺詞總結成一句話就是：能賣的房子我們會盡快賣，實在撐不下去了就變賣資產，平時我們也會降低成本、縮減開支。

2

曾是地王專業戶

扒一扒龍光集團及其創始人紀海鵬的發家史，頗有意思。

1996年，龍光集團起家于廣東汕頭，2003年開始涉入深圳并以此為大本營長期深耕。

作為一家地道的粵系房企，龍光集團繼承了這一派系鮮明的特點：膽子大、路子野、愛闖。

剛涉入深圳的2003年，紀海鵬就帶領龍光集團以總價2.86億拿下了集團史上的第一個地王，深圳市寶安中心地塊。

2014年、2015年，龍光集團再先后于深圳拿了一宗單價地王和一宗總價地王。對此，龍光集團獲業內人送稱號：深圳地王“專業戶”。

確實，那兩年是龍光集團的高光時刻，背后紀氏家族跟著沾光：父親紀海鵬悶聲發大財，女兒紀凱婷24歲成為公司非執行董事，身家高達80億元，由此成為2014年胡潤女富豪榜中最年輕的女富豪。

紀凱婷，圖片源自百度百科

2016年，龍光集團再次刷新紀錄，以140.6億元拿下深圳市光明新區一商住混合用地塊，躍升全國總價地王。

但有意思的是，龍光集團當時的總市值不過130億元，結果一宗地王就花了近141億元，不知道龍光集團的股東們咋想。

拿地是一把雙刃劍。

好的是，龍光集團的土儲量還算樂觀。截至2021年6月底，龍光有5320億土儲貨值、8556萬方總土儲，94%貨值在一二線，而且是在全國市場最受寵的大灣區。假如有一天龍光集團真的走到了懸崖邊緣，這些優質土儲可以化身白衣騎士，當然前提是，有人接手。

壞的是，房企加杠桿過量囤地使存貨量和資金成本增加，負債攀升，錢袋子收緊。

根據企業預警通數據，龍光集團共有10筆存續境外美元債，總規模為32.8億美元，約合人民幣221億元。除此之外，龍光還有19筆存續境內債券，記于其全資附屬公司“深圳市龍光控股”名下，余額約200億元。其中，有3筆上半年到期的債券均已展期，總規模為50.1億元。

由此可見，龍光集團的債務壓力不輕。截至2021年末，龍光集團總有息規模為938.7億元，其中短期有息負債358.7億元，同比大幅增長54%，現金382.36億元，同比減少10.8%。同時，龍光可能存在大量表外債務，瑞銀預估，可能達580億元至790億元。

3

“有事女兒先走”

事實上，龍光暴雷并非無跡可尋。

早在今年年初，標普、惠譽和穆迪三大國際評級機構數次下調龍光集團的主體評級、債券評級或展望。與此同時，龍光集團遭股債雙殺。

股債異動隨后讓龍光陷入“金融機構放款停滯”“銷售下滑”“現金資源受限”的惡性循環。

負面曝出后，龍光嘴上的第一反應是否認陷入流動性危機，然而行動卻相當誠實。

3月，紀海鵬的千金紀凱婷，光速退出了龍光集團授權代表及非執董的崗位，像極了恒大的“有事讓領導先走”。要知道，在此之前，紀凱婷在龍光董事會任職的時間可是超過10年。

紀凱婷的離開也意味著，除了父親紀海鵬外，龍光集團的董事會陣容全部為職業經理人。

除了管理層有所變動，龍光集團還開啟了“賣賣賣”模式。

在3月與債權人的交流會上，龍光集團行政總裁賴卓斌表示，集團有30多個項目可供盤活，預計共150億元左右增量資金，實際對應貨值到達600億元。

然而會議過后，龍光集團的盤活進展十分緩慢，截至目前，公開可查的轉讓項目僅有兩項。3月-6月，龍光方面僅分別向中海宏洋和新世界發展出讓了汕頭在建住宅項目及龍光交通廣西子公司40%股權及債權。根據公開資料，這兩筆交易為龍光帶來約30億資金，低于賴卓斌此前披露的“3月份至6月份做到不低于40億元的資產盤活”計劃。

流動性受限后，各地業主紛紛擔心龍光的房子停工爛尾。其中，龍光集團在深圳的千萬豪宅“前海天境”傳言最多，前不久“預售監管資金成謎”一事鬧得沸沸揚揚。

根據新浪財經的報道，“前海天境”開盤競價高達11.2萬/平，1003套千萬豪宅在8小時內售罄。但自今年5月起，該小區的業主們發現，樓盤似乎陷入停工緩建的狀態。隨著各地陸續出現停貸事件，他們也開始關心起該樓盤預售款賬戶的資金監管問題。經過與相關部門的多方溝通，業主們得知，截至6月底，監管賬戶上的138億預售監管資金竟然只剩下5899萬，令人錯愕！

7月，龍光集團對該項目傳聞進行了多次回應，但對此業主們不以為然，因為龍光集團的回應只字不提監管賬戶的資金問題，而項目的總包方為龍光集團自己旗下的建設公司，這種情況下，容易出現預售資金“左手倒右手”的問題。

4

天雷滾滾的粵系房企

盡管在黑鐵時代，房企暴雷的新聞已經見怪不怪，但每每看到仍讓人不寒而栗。畢竟房企暴雷的背后，太多的家庭痛苦不堪。

有數據顯示，今年已經超過15家知名房企陷入流動性危機，加上龍光集團是16家。

僅7月，就有多家千億或百強房企暴雷，如世茂地產、景瑞控股、云南俊發等。

更致命的是，今年7、8月還是年內第二波償債小高峰，這意味著，一旦房企還不上賬，恐將出現更多的暴雷房企。

從目前暴雷的情況看，粵系房企暴雷的數量最多。

算上往年暴雷的，至少有13家粵系房企情況不妙，它們分別是恒大、雅居樂、富力、奧園、時代、海倫堡、實地地產、光耀地產、廣州粵泰，佳兆業、寶能、花樣年、龍光……基本分布在廣東和深圳兩個大城市。

現在，民營房企幾乎都采取了收縮策略，不僅很多民營房企從土地市場上消失，有的還因為上海的租金貴從上海撤離。

2019年、2020年，龍光集團分別拿地31宗、37宗。2021年上半年，龍光集團僅補充27個新地塊，下半年看到形勢不太對，拿地數量驟減至2宗。今年上半年，龍光集團也幾乎未在土地公開市場露面，這或許可以說明龍光集團放棄了未來的房地產市場，接下來將以“保交樓”為主。

那么，在雷聲轟隆的大背景下，你認為下一個接力龍光集團暴雷的房企又會是誰呢？