采菊東籬下，悠然見南山。山氣日夕佳，飛鳥相與還！

每個人心中，都有一座陶淵明筆下的世外桃源，可以暫時遠離城市的喧囂與煩惱，過幾天返璞歸真的日子。

就是在這樣的需求下，前些年民宿火出圈。遠的像云南貴州，近的如城市周邊，民宿如雨后春筍般拔地而起。

不過在民宿遭遇疫情之后有所降溫，連帶著高溢價的民宿投資也開始冷靜。懷著“抄底”和“撿漏”的心態，紫金財經小編隨著幾位投資人調研了北京周邊數個民宿項目。

殊不知，民宿行業真正的“漏”并不好撿，雖然有疫情影響，但因為民宿既可以招攬其他省市的客人，又可以吸引本地游客，其復蘇的速度很快，優質民宿更是一房難求，熱鬧非凡。

而在民宿行業的更新換代中，一些口碑化、連鎖化的民宿，不僅演變為一種文化符號，更形成了獨樹一幟的游客吸引力。

糊涂生意糊涂賬，民宿經營不能“擺爛” 

“為什么轉讓民宿？”

“因為生意不好！”

“那我們接手后，該怎么讓生意變好呢？”

“我要是知道，就不賠錢轉讓了！”

這是紫金財經小編在調研古北水鎮周邊某個村子里的民宿項目時，民宿經營者“質樸”的回答。

這個村子里像這樣的民宿還有很多，與其說是民宿，不如說是品質略高的農家樂。這里的客源主要依賴古北水鎮的游客，不僅沒有自己的品牌特色，更形成了惡性競爭。

木鳥民宿創始人黃越告訴紫金財經小編，民宿不僅僅是旅游住宿的地方，不同于傳統的飯店旅館，民宿要能讓游客體驗當地風情、感受民宿主人的熱情與服務、并感受到有別于以往的生活。

然而想做到這點并不容易，大部分民宿的投資人和經營者都是粗放式經營，只要不賠錢，就沒有把成本壓縮到極致的動力，也沒有挖空心思增加民宿特色和吸引力的動力。

紫金財經小編詢問一位民宿老板為何要轉讓，他說因為銀行卡上沒錢了。

細聊后才知道，他經營民宿后就把一張銀行卡用作資金流水，民宿的水電、人工成本等支出用這張銀行卡支付，收到的房費等收入也打到這張卡里。

今年以來由于入住率降低，民宿老板發現銀行卡里的錢經常花光了，甚至需要他額外往里面打錢用于日常支出，于是他幾經思考決定轉讓民宿。

“可能自己不太會做生意，或者民宿不是我想象的那樣簡單。”他說。

幾個項目跑下來，紫金財經小編總結出四個民宿投資與運營的關鍵因素：

第一個是業務層面的選址，可能只有一街之隔，兩個民宿的景色和客流就有天壤之別，這需要民宿投資人詳細了解當地的風土和文化特色，選擇符合民宿建設的地段。

第二是裝修，應該選擇什么樣的裝修風格，將來應該如何給房間定位、定價，制定哪些具有特色的吸引力項目，都是這個階段的難題。

第三是營銷，民宿經營者以往只是單純依靠一些OTA（在線旅游酒店平臺）攬客，通過一些民宿景觀圖吸引關注，但這種簡單的營銷太過依賴平臺和流量。隨著自媒體的火熱，種草引流形式已然興起，民宿經營者必須化被動為主動，積極通過不同渠道打出民宿的品牌。

最后，也是最重要的就是服務，很多民宿主打溫馨場景和家庭化氛圍，然而從入住前的聯系溝通，到入住時的民宿功能配置介紹和相關服務，很少有民宿能夠做到盡善盡美，消費者很難形成二次消費，更別說對民宿長期發展至關重要的轉介紹了。

“這四點的確是民宿經營的關鍵，但并非要求民宿把這四點全部做優秀了。如果能夠把其中一點運作好，那么民宿就很容易掙錢，如果做好兩點甚至三點，那么這個民宿大概率會成為爆款。”黃越說。

誠然，隨著人們生活水平的提高和對旅游文化需求的提升，民宿行業逐漸從一個小眾項目走向大眾化，甚至自身也成為了潮流與文化的一部分，但對于很多民宿的經營者來說，并未脫離農家樂經營思路范疇。

簡單來說，民宿不是旅店，更不能將自身定位為酒店、客棧，經營者要花費心思，結合自身區位特色，通過不一樣的裝修與運營，把民宿打造成一個融入周邊環境的“世外桃源”，帶給游客不一樣的體驗感受。

而跨過這一步并不容易，不僅要求民宿的經營者有大膽的創新與實踐，更要有長遠的規劃和運營管理能力。

創新與連鎖，民宿的新生 

在很多民宿投資人以親朋好友的資金投資幾間民宿，學著網紅民宿“照貓畫虎”的裝修經營時，一些民宿的先行者已經在探索獨特民宿文化的道路。

來重慶旅游必然要打卡解放碑，這里有著重慶最密集的酒吧街和時尚潮流人群，甚至在穿梭的人群中，總有三三兩兩的“拍照族”出沒。

而這里有著競爭最為激烈的住宿市場，有低到不足百元一晚的小旅店，也有金碧輝煌的星級酒店，每條街上都有不同價位、不同樣式的住宿招牌。

包小嘿民宿就隱藏在這片熱鬧的街區中，它主打浴缸民宿，以巨幕投影、江景、吊椅、慕斯泡泡等元素作為延伸，契合重慶網紅城市調性，短短三年時間，包小嘿民宿以小而美的發展路徑迅速起量，目前已經擁有了19套房源。  成功不僅源于對當地文化的熟悉和審美，更源于專業團隊的運營。民宿行業已經有大量從業者來自酒店管理業，他們也能快速成為民宿公司的中高層甚至合伙人，憑借的就是將酒店管理模式引入民宿，讓標準化成為民宿規模擴張的基礎。

但不同于統一風格的酒店，民宿最大的特殊性就是其風格的多樣化，這也導致民宿的經營管理更加細化與復雜。

包小嘿民宿的運營方向紫金財經小編表示，每一間包小嘿民宿都有自己的風格特色和主打情調，這讓游客入住每一間民宿都有不同的樂趣，但所有房源都有統一的管理與服務標準，讓游客享受一致的服務內容。

這種既有獨特的風格屬性又有標準化的管理體系，已經成為頭部民宿的標準配置，甚至一些民宿借此進入資本方的視野。

2018年華住集團宣布完成對花間堂的戰略收購，4.63億收購71.2%的股份，當時讓民宿行業著實興奮了很久。

不過是幾年時間，花間堂從麗江做民宿起家，特色在于其融入當地人文的設計，隨著口碑與品牌的積累，它也逐漸分布于麗江、束河、香格里拉、周莊、蘇州、杭州等熱門旅游目的地，房間總數超過500間。

黃越告訴紫金財經小編，像花間堂這樣的頭部民宿并非個案，在摸索出民宿特色模式和建立品牌后，他們往往通過連鎖化擴大規模和降低成本，在獲得更高收入的同時，也得到了資本方的青睞。

“然而一切的前提，是民宿有自己的特色和吸引力法則，否則將在同質化中失去競爭力。”

因為民宿同質化競爭比搞出特色容易的多。紫金財經小編在北京房山十渡的民宿走訪中發現，幾家對外轉讓的民宿，不僅在風格上雷同，甚至在價格上都相差無幾。

其中一間民宿老板，曾將民宿建設成兒童戶外游樂和團建場所，然而用戶群定位不清晰和設施不足，以及服務能力跟不上，讓這間規模較大的民宿反而成為賠錢最多的商家。

“理想與現實的差距有點遠，想做到不賠錢有時候都不能。”這間民宿老板苦笑道。

對于民宿的投資與經營來說，什么樣的創新是符合民宿定位和融入當地特色環境的，該如何形成差異化的特色發展，是只做成家庭式的民宿，醉心于鄉野之間的趣味，還是引入標準化管理體系，通過連鎖經營走資本發展模式，這些都是民宿投資人需要考慮的問題。

而紫金財經小編跟隨的民宿投資調研團中許多投資人表示，雖然看好民宿項目，但總有接手后兩眼一抹黑的感覺。明明知道前任民宿老板失敗的根源，但卻不知道該如何跳出原有的困境，甚至可能還會延續原有模式繼續失敗下去。

產業鏈服務待提升，民宿出現新變化 

民宿建設是我國鄉村旅游業產業升級的必然階段，就像農家樂是鄉村旅游業的重要組成部分一樣，它在旅游業中也有著不可替代的地位，能夠使鄉村旅游收益更加穩定、更加豐厚。

今年7月19日，文旅部等多部門聯合發布關于促進鄉村民宿高質量發展的指導意見，不僅將鄉村民宿發展納入各地旅游發展規劃，與國民經濟和社會發展規劃、國土空間規劃等相銜接，還提出深入挖掘文化文物資源，充分展示地域特色文化，豐富鄉村民宿文化內涵。

據頭豹研究院數據統計，中國鄉村度假精品民宿行業進入穩步增長階段，行業市場規模2021年達到62.18億元，預計2026年市場規模達139.46億元，復合增長率達17.5%。

在政策和行業趨勢推動下，即便疫情對某些地區民宿行業帶來影響，但從整體環境來看，民宿都充滿了發展前景與商機。

然而就是這樣一個規模近百億的市場，卻讓投資人束手束腳，行業從業者大多粗放式經營，因為信息溝通不暢，民宿從業者只能從一次次失敗中總結經驗教訓。

據不完全統計，目前只有十余家互聯網平臺方做民宿的運營生意，而民宿投融資和裝修服務平臺更是稀少，甚至有的民宿網紅地和景區，只有一到兩家裝修公司提供裝修服務，即便民宿經營者有好的創意，也難以真正落地。

“民宿在大多數地方還是以家庭式經營為主，不論投資方還是經營者都沒有充足的資金和眼光做長遠打算，這也導致很多民宿淪為平庸。”經營民宿的老板李然（化名）告訴紫金財經小編，他所在的民宿老板圈有“事不過三”的說法。

既經營民宿的規模不要超過三家門店，如果是小型的公寓式民宿可以略多，但如果規模做大，經營管理不善和平庸化將讓民宿收益大幅縮水。

“連鎖經營是可以掙錢的，但哪有那么多專業管理人才打理店面？民宿的創意風格很重要，但又有多少錢請得起設計師和裝修投入，以及后期維護保養。”李然說，傾注心血開幾間民宿成功率是比較高的，但如果連鎖化與規模化，沒有專業的人才團隊和管理系統，只能迎來失敗。

顯然，在民宿產業鏈上還有許多服務鏈條沒有打通，不論是行業前期的投融資和選址建設，還是后期的運營精細化與品牌營銷，民宿行業都缺乏專業的人才和經營模式總結。

“和酒店業相比，民宿行業起步晚、規模小，因此行業內有不少盲點需要打通。”黃越表示，木鳥民宿處于行業運營端，積累了許多數據，未來希望向民宿行業更多服務鏈條延伸。“有數據，才知道該怎么做事情，才知道哪些地方的民宿賺不賺錢，該怎么賺錢。”

恰恰是數據的缺乏，以及專業的民宿咨詢服務機構的缺失，讓許多民宿的投資人對這個行業望而卻步。

由于大量民宿投資由線下各種小型團隊和民宿老板間的熟人完成，“買定離場，自負盈虧”反而成為民宿投資人最真實的寫照。

一邊是民宿行業蓬勃發展與政策扶持，另一邊是民宿投資人盲目投資和同質化、低質化競爭，民宿行業的詩和遠方想要實現，并不容易。

實際上，面對民宿一時難以破局的現狀，一些互聯網平臺企業看到機會。比如同城旅行針對今年各地暑熱難消的現狀，特別在兩湖、云貴等地，發放文旅消費券，特別提到了與獨具特色的民宿進行合作。

而攜程近些年來不僅重推民宿，還親自下場打造鄉村振興品牌攜程度假農莊。相比普通鄉村民宿，高端鄉村民宿能夠為目的地帶來更強有力的標桿效應，帶動目的地周邊民宿轉型升級和相關消費的增長。數據顯示，進入暑期后攜程度假農莊迎來“避暑大軍”，農莊訂單量環比增長147％。

從產業角度看，民宿是鄉村旅游的重要業態，是帶動經濟增長的重要動力，是助力全面推進鄉村振興的重要抓手。長期以來，如何延長游客的停留時間、增加游客的消費場景，是鄉村旅游的一個發展難題。民宿無疑是讓游客慢下來、留下來、住下來的最好途徑。

民宿加強產業融合、突出文化特色、提升服務水平，就可以更好滿足多層次、個性化、品質化的大眾旅游消費需求。而在時下，普通民宿如何破局，則成為長遠發展的關鍵。