作者 l 橙子

排版 l 勤燐

在公布一份既不增收也不增利的半年報(bào)后，閩系港股上市房企寶龍地產(chǎn)（01238·HK）日前也公布了公司今年前8個(gè)月的銷售情況。

根據(jù)其官方公告，截至今年8月末，寶龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售額約為人民幣291.59億元，同比減少約58.92%，8月單月合約銷售額約為人民幣27.09億元，同比減少約68.11%。

圖片來源：寶龍地產(chǎn)官方公告

不出意外，今年寶龍地產(chǎn)銷售側(cè)恐將難有利好性表現(xiàn)，由此也再度為其全年業(yè)績(jī)蒙上陰影，并讓其本就緊張的現(xiàn)金流再度承壓。

寶龍

公開資料顯示，寶龍地產(chǎn)是一家起源于福建的港股上市房企，專注于開發(fā)和經(jīng)營(yíng)多業(yè)態(tài)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，采用“開發(fā)+自持”模式。

其中開發(fā)物業(yè)包括住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)，自持物業(yè)主要為旗下的品牌商場(chǎng)“寶龍廣場(chǎng)”“寶龍城”“寶龍一城”等。

只是從其業(yè)務(wù)營(yíng)收占比來看，物業(yè)開發(fā)仍為其主要營(yíng)收來源。

在2021年?duì)I收構(gòu)成中，包括住宅和商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)開發(fā)貢獻(xiàn)營(yíng)收占比87.8%。

其次是物業(yè)管理，2021年貢獻(xiàn)營(yíng)收占比5%。最后是物業(yè)租賃和其他物業(yè)開發(fā)及相關(guān)服務(wù)。

圖片來源：萬得股票

在公司股權(quán)結(jié)構(gòu)方面，寶龍地產(chǎn)也是一家典型家族式房企。

截至2021年，許健康直接及間接持有公司44.37%股份，為公司的第一大股東及實(shí)控人；許健康的兒子許華芳和兒媳施思妮分別持股14.66%，女兒許華芬持股6.96%。

此外，寶龍地產(chǎn)旗下主要負(fù)責(zé)商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)和物業(yè)管理的寶龍商業(yè)（09909·HK）也于2019年末在港股上市。

從股價(jià)表現(xiàn)來看，專注輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的寶龍商業(yè)，相較于重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的寶龍地產(chǎn)似乎更受資本市場(chǎng)待見。

截至9月13日收盤，寶龍地產(chǎn)股價(jià)為1.04港元，寶龍商業(yè)股價(jià)則為4.31港元。

不過從經(jīng)營(yíng)層面來看，寶龍商業(yè)盡管各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)較好，但營(yíng)收規(guī)模有限，因此整體利潤(rùn)表現(xiàn)也要弱于寶龍地產(chǎn)。

只是寶龍地產(chǎn)受整體大環(huán)境影響較大，近年來業(yè)績(jī)表現(xiàn)也是較為低迷。

根據(jù)其最新半年報(bào)數(shù)據(jù)，受上半年銷售結(jié)轉(zhuǎn)情況不佳影響，寶龍地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收169億元，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)6.981億元，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)同比增速分別為-18.49%和-82.14%。

圖片來源：東方財(cái)富

根據(jù)克爾瑞地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，整個(gè)上半年寶龍全口徑銷售額232.41億元，同比減少56.18%，跌幅略超同期TOP50房企的平均跌幅50.2%，全口徑銷售面積153.2萬平，同比跌幅54.75%。

去化情況不佳導(dǎo)致寶龍地產(chǎn)盈利受限，營(yíng)收和歸母凈利增速雙雙下滑也就不足為奇了。

而且從寶龍地產(chǎn)土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)來看，這樣的業(yè)績(jī)表現(xiàn)恐怕短期內(nèi)難有改觀。

公開資料顯示，今年上半年，寶龍地產(chǎn)無新增土儲(chǔ)，現(xiàn)有土儲(chǔ)截至今年上半年為3152.45萬平（不含已運(yùn)營(yíng)的投資物業(yè)），較年初減少13.6%，可滿足未來4年左右的發(fā)展需求。

只是從其土儲(chǔ)城市分布來看，克爾瑞地產(chǎn)研究院在報(bào)道中稱，其土儲(chǔ)主要集中在三四線城市，占比51.91%，二線46.74%，一線1.35%。且多聚焦于一二線衛(wèi)星城以及三四線的核心區(qū)域，這類城市受需求透支影響，目前普遍面臨較大去化壓力。

三道紅線綠檔

債務(wù)壓力仍存

除了經(jīng)營(yíng)層面面臨一定的去化壓力，并拖累其業(yè)績(jī)表現(xiàn)，債務(wù)壓力也是寶龍地產(chǎn)較為頭疼的問題。

根據(jù)其半年報(bào)數(shù)據(jù)，當(dāng)前寶龍負(fù)債總額較年初有所下降，但仍高達(dá)1760億元，其中流動(dòng)負(fù)債合計(jì)達(dá)1131億元，占比超64%。

圖片來源：東方財(cái)富

其中面臨較大償還壓力的短期借貸金額為145.5億元，但同期寶龍可支配現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為147.1億，算上其他短期需償還負(fù)債及日常營(yíng)運(yùn)資金，寶龍現(xiàn)金流壓力可見一斑。

圖片來源：東方財(cái)富

或許是受現(xiàn)金流緊張影響，今年7月份，寶龍地產(chǎn)先是發(fā)布公告稱對(duì)兩筆合計(jì)規(guī)模5億美元的優(yōu)先票據(jù)與九成債權(quán)人達(dá)成交換要約完成展期。

此后不久公司再度發(fā)布公告稱未在7月25日到期日前償還2129.4萬美元票據(jù)的本金和利息，由此寶龍也出現(xiàn)第一筆違約債務(wù)。

圖片來源：寶龍地產(chǎn)官方公告

根據(jù)企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)，到目前寶龍地產(chǎn)尚有待償還美元債共計(jì)7筆，合計(jì)規(guī)模21.03億美元。

圖片來源：企業(yè)預(yù)警通

不過，盡管寶龍經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)表現(xiàn)一般，且存在較大償債壓力，但從三道紅線來看，寶龍難得保持全綠。

截至今年上半年，寶龍非受限現(xiàn)金短債比1.01、凈負(fù)債率75.4%，剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率68.5%，全部綠檔。

而這背后，不排除寶龍涉嫌用少數(shù)股東權(quán)益粉飾真實(shí)負(fù)債率的可能。

今年上半年，寶龍非控制性權(quán)益（主要為少數(shù)股東權(quán)益）為205.7億元，占全部股東權(quán)益的33%。

拉長(zhǎng)時(shí)間線來看，從2018年起，寶龍非控制性權(quán)益便開始大幅攀升，從39.65億元一路增至2021年的211.9億元，該部分權(quán)益占比也從12%增至34%。

圖片來源：東方財(cái)富

同期該部分權(quán)益對(duì)應(yīng)的應(yīng)占利潤(rùn)卻并未出現(xiàn)同步大幅增長(zhǎng)，因此不排除通過非控制性權(quán)益調(diào)節(jié)資產(chǎn)負(fù)債，從而美化負(fù)債率的可能。

不過，數(shù)據(jù)上的變化無法從根本上改變經(jīng)營(yíng)層面面臨的問題，隨著去化難題在未來進(jìn)一步顯現(xiàn)，以及流動(dòng)性壓力持續(xù)發(fā)酵，寶龍地產(chǎn)相關(guān)核心指標(biāo)恐難好轉(zhuǎn)。

而近期一筆寶龍商業(yè)收購寶龍地產(chǎn)旗下一座位于上海的寫字樓事件告吹，也意味著寶龍商業(yè)向?qū)汖埖禺a(chǎn)輸血失敗，讓寶龍地產(chǎn)本就緊張的現(xiàn)金流更加雪上加霜。

而擺在寶龍地產(chǎn)頭上的陰霾將何時(shí)散去，目前還難看出端倪。