過去不長的一段時間里，許家印被傳出過兩次出事，一次是說他跳樓了，一次是說他被警察帶走。但事實上，當(dāng)下，他仍在廣州恒大中心43層辦公，和他一起共用這寬闊頂樓的還有現(xiàn)任恒大集團(tuán)行政總裁肖恩。

此后，他行蹤成謎，可能在香港，也可能在加拿大，又或者地球上的任何一個角落。

當(dāng)然，對于恒大來說，夏海鈞的去向似乎也已經(jīng)不那么重要了，2022年7月，因挪用恒大物業(yè)134億元，夏海鈞已經(jīng)辭職。與夏海鈞一起“被辭職”的還有原恒大集團(tuán)執(zhí)行總裁柯鵬等五人。

此前傳許老板被警察帶走，其實帶走的另有其人，就是柯鵬。

據(jù)上述人士了解的信息，柯鵬所涉之事與勾地有關(guān)，可能涉及到嚴(yán)重的職業(yè)操守問題。

這位職業(yè)經(jīng)理人原為《上海證券報》記者，2008年，恒大第一次發(fā)生重大危機(jī)時，柯鵬正是跟蹤該新聞的記者。同年，在專訪許家印后不久，柯鵬應(yīng)邀加入恒大。從此，一家公司獲得了人才，一名記者實現(xiàn)了轉(zhuǎn)型，一些新聞就此湮滅了。

而在加入恒大后，柯鵬從中臺職能部門成功轉(zhuǎn)型成為業(yè)務(wù)骨干，一度負(fù)責(zé)整個恒大的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，要知道，柯鵬今年不過43歲，而恒大地產(chǎn)的銷售規(guī)模一度突破7000億。

哪怕只是幾年前，許家印恐怕做夢都想不到，自己一手提拔起來的親信，竟有不為人知的一面。他應(yīng)該也不想到恒大，會告別深圳灣，重回廣州舊地。那時的他，肯定還想不到，有一天，自己的一封內(nèi)部信，會在不花一分錢的前提下，傳播的街知巷聞。

都回不去了，柯鵬回不去了，許家印回不去了，恒大也回不去了。

在上述今年元旦發(fā)出的許家印的內(nèi)部信中，他主動提到了海花島項目。“海花島穩(wěn)步運(yùn)營，累計接待游客760萬人次。”

2022年，和恒大的情況一樣，海花島項目也曾命懸一線。去年1月份，恒大海花島39棟樓，因項目屬于違法取得的規(guī)劃許可證，導(dǎo)致被撤銷，被要求限期10日內(nèi)拆除。

按照拆除方案，恒大拆除39棟樓將帶來約77億元（按當(dāng)時新房銷售均價18000元/平方米、總建筑面積約43萬平方米估算）的直接損失。

但到了去年的11月初，海花島項目終于出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)。

儋州市人民政府發(fā)布關(guān)于《儋州海花島控制性詳細(xì)規(guī)劃優(yōu)化調(diào)整》顯示，在復(fù)議機(jī)關(guān)就海花島39棟樓行政復(fù)議案，依法作出變更原拆除為沒收。海花島2-14-1地塊39棟樓被改變了商品屬性，調(diào)整后，已建未售樓棟全部由住宅調(diào)整為旅館、商務(wù)金融、零售商業(yè)、餐飲用地混合經(jīng)營。

從拆除到?jīng)]收，海花島最后的命運(yùn)走向似乎并不太壞。但是，這個闖關(guān)拿到的，違規(guī)建設(shè)的島嶼，它的未來還會和恒大綁在一起嗎？

大概率不會了。某種程度上，海花島就像這家公司的一個側(cè)寫，起筆恢弘，落筆潦草。

“后半輩子就要住在海花島了”，他應(yīng)該也回不去了。

01  海花島往事

2019年9月，海南省委原常委、海口市委原書記張琦落馬，海花島的內(nèi)幕逐步被揭露。

根據(jù)《中國紀(jì)檢監(jiān)察報》的刊文，張琦曾利用擔(dān)任儋州市委書記職位之便，違規(guī)推動了海花島項目。其中，涉及填海的總面積達(dá)到783公頃，原本并不過關(guān)的項目得以推進(jìn)，結(jié)果造成了大面積珊瑚礁和白蝶貝被永久破壞。

由此，中央將張琦的行為定性成了“鼓了錢袋、毀了生態(tài)”，后來，張琦被判無期。

時間回到2009年，恒大地產(chǎn)在香港上市，發(fā)行價3.5港元，掛牌當(dāng)天股價漲幅高達(dá)35%。

當(dāng)日收盤市值達(dá)到了705億港元，恒大地產(chǎn)成為了于香港上市的最大內(nèi)地民營房企。同時，恒大地產(chǎn)董事局主席許家印的資產(chǎn)達(dá)到了422億元人民幣，一越成為了中國內(nèi)地新首富。

歷時13年，地產(chǎn)霸主初現(xiàn)，恒大的成功上市由此激發(fā)了許家印的野心，他開始將目光看向更多領(lǐng)域，試圖將商業(yè)觸角擴(kuò)張到了體育、新能源車、旅游等。

恰逢其時，在恒大上市后的第二個月，國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》，對旅游業(yè)提出了全新的定位，指出把旅游業(yè)培育成國民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。

許家印看到了這個機(jī)會，他帶領(lǐng)了恒大的高管團(tuán)隊考察過迪拜棕櫚島、荷蘭弗萊福蘭島等全球著名填海項目，試圖通過填海造地的方式，在國內(nèi)打造一個“中國版棕櫚島”。

而另一個重要的推力是，早在2005年，恒大就曾拿下江蘇啟東的一片濱海區(qū)域，建設(shè)“海上威尼斯項目”，在2012年開盤，首日銷售高達(dá)2500套，金額達(dá)20億。當(dāng)恒大于香港上市時，啟東這塊荒地的估值已經(jīng)超過了340億元。

三個島填海總面積高達(dá)783公頃，總建筑面積達(dá)1600萬平米。

依舊是故技重施，此前為了躲避審查，恒大曾將啟東地塊的9000畝海邊灘涂地分成了13塊，每塊小于50公頃，并成立了13個項目公司進(jìn)行開發(fā)。

而根據(jù)《海南省實施<中華人民共和國海域使用管理法>辦法》規(guī)定，圍海27公頃以下的項目用海，當(dāng)?shù)厥腥嗣裾纯蓪徟瑹o需上報國務(wù)院。于是，通過張琦，許家印又一次將填海項目拆分了36個子項目審報，成功拿到了土地的使用權(quán)。

然而，這個原本便是建立在違規(guī)操作之上的項目，最終還是反噬了恒大。

2017年，中央第四環(huán)境保護(hù)督察組在海南省開展了環(huán)境保護(hù)督察，對于儋州市政府及海洋部門違規(guī)審批海花島填海項目，且項目導(dǎo)致大面積珊瑚礁和白蝶貝受損一事進(jìn)行了通報。2018年，儋州市政府表示對全部違法違規(guī)填海項目實施“雙暫停”。

然而，許家印并未停下腳步，公開資料顯示，盡管海花島在2018年初曾因違法違規(guī)填海而被暫停建設(shè)和營業(yè)，但隨后復(fù)工，因為恒大與儋州市政府達(dá)成協(xié)議，即2018年-2020年這，恒大每年需投入不少于1億元用于生態(tài)修復(fù)，累計不少于3億元。

02  野心與失落

在去年1月回應(yīng)“拆樓”風(fēng)波時，恒大方面指出，“2017年以來，我司根據(jù)環(huán)保、海洋督察對海花島提出的海洋生態(tài)修復(fù)、涵管橋整改等要求，正在堅定不移、不折不扣地積極整改。”

迄今為止，恒大在海花島上投入的資金已經(jīng)超過了900億元。一位知情人告訴我們，其實被沒收的39棟樓只是整個海花島項目的冰山一角，實際上，這個島嶼的大部分仍在恒大的掌控之中。

其實，當(dāng)命運(yùn)經(jīng)歷了大轉(zhuǎn)彎之后，海花島還是迎來了光明的前途。

2021年年底，海南決定推動儋洋一體化發(fā)展，劃定環(huán)新英灣地區(qū)為儋洋經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展核心區(qū)。2022年12月2日，儋州環(huán)新英灣地區(qū)國土空間規(guī)劃(2021-2035年)出爐，在這份規(guī)劃中，環(huán)新英灣地區(qū)被定位為“國家高水平開放的先行示范區(qū)、國家西部陸海新通道國際航運(yùn)樞紐、海南高質(zhì)量發(fā)展第三極(區(qū)域中心城市)、海南臨港經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)區(qū)”。

海花島國際郵輪港。

但時至今日，恒大已經(jīng)無力再做投入。于是，在違規(guī)、停工、復(fù)工、再停工的反復(fù)中，這個誕生于恒大輝煌時期的項目，最終還是沒有托起許家印的野心。

對于許家印來說，賣掉海花島的相關(guān)權(quán)益，幾乎是最好的選擇。而當(dāng)他在內(nèi)部信中珍而重之的提及海花島時，本質(zhì)上就是一種待價而沽。

而海花島只是許家印“多元化”版圖中一角。

除了恒大所涉足的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)、新能源汽車業(yè)務(wù)、物業(yè)管理業(yè)務(wù)，分別被打包到中國恒、恒大汽車、恒大物業(yè)這三家港股上市公司中。

此外，恒大同時還擁有著房地產(chǎn)綜合交易服務(wù)、文旅、高科技及投資、消費(fèi)及零售、金融等細(xì)分業(yè)務(wù)，曾經(jīng)探索了房車寶、恒大童世界、恒大養(yǎng)生谷、恒大創(chuàng)投、恒大冰泉、恒大人壽保險等平臺。

甚至，許家印還曾通過投資中國儒意涉足過影視院線業(yè)務(wù)，但在債務(wù)危機(jī)爆發(fā)后，恒大只能“賣股回血”，于2021年11月清倉了對中國儒意的持股。

2014年8月份，在恒大的中期業(yè)績發(fā)布會上，許家印公開表示了其多元化的決心，“我們專門研究后發(fā)現(xiàn)，世界500強(qiáng)企業(yè)中絕大部分發(fā)展到一定程度和規(guī)模后，都會選擇多元化戰(zhàn)略，對恒大也是這樣。恒大的規(guī)模、團(tuán)隊、品牌，如果不走多元化戰(zhàn)略，會失掉很多發(fā)展機(jī)會。”

但在多元化經(jīng)營過程中，延續(xù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的模式，各項的成本費(fèi)用支出高企，再加上多元化布局的節(jié)奏過快，導(dǎo)致恒大各個投資項目進(jìn)入持續(xù)的虧損狀態(tài)。

恒大汽車從創(chuàng)立至今，累計虧損已經(jīng)超過了170億元，而據(jù)恒大新能源以往披露過的投資項目，對其累計的投資高達(dá)近500億元。去年12月31日，恒大汽車在港交所發(fā)布公告稱恒馳5正在量產(chǎn)，但看向數(shù)據(jù)，在兩個月的時間內(nèi)，僅僅交付了324輛。

而恒大物業(yè)一度被視為恒大旗下為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一。但2022年3月，恒大物業(yè)也因134億元人民幣的存款被銀行強(qiáng)制執(zhí)行而開始停牌。

在央行金融市場司司長鄒瀾對恒大債務(wù)風(fēng)險的表述中也提到，恒大集團(tuán)資產(chǎn)總規(guī)模超過2萬億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)項目約占60%，涉及到1000多家作為獨立法人的項目子公司。未能根據(jù)市場形勢變化審慎經(jīng)營，反而盲目多元化擴(kuò)張，最終風(fēng)險爆發(fā)。

03  終局

或許就像海花島的命運(yùn)那樣，恒大的結(jié)局也早已注定。

在許家印發(fā)出的這封“家書”中，他對外界關(guān)注的四大業(yè)務(wù)板塊都有簡要提及，包括恒大地產(chǎn)、恒馳汽車、恒大物業(yè)、恒大海花島項目。

就恒大地產(chǎn)，許家印表示，過去一年，在各級政府和合作伙伴的大力幫助下，恒大地產(chǎn)實現(xiàn)了732個保交樓項目全面復(fù)工，全年累計交樓30.1萬套。今年，恒大把主要精力放到了“保交樓”上，原本定下的2022年目標(biāo)是，全年力爭完成30萬套的交樓。

根據(jù)恒大去年12月20日在港交所發(fā)布的公告顯示，通過努力爭取多家建筑公司和建筑材料供應(yīng)商的支持，631個已售和未交付項目基本復(fù)工。2022年1月至11月，中國恒大累計交付約25.6萬套房屋，總建筑面積約2871萬平方米。

不過，至于恒大還有多少套房子待交付，官方并未給出過相關(guān)數(shù)據(jù)。

《最話》據(jù)此推算，截至到2022年完成30萬套交付的目標(biāo)后，恒大仍有超過90萬套的房源待交付。

就恒大物業(yè)，許家印對它的總結(jié)也只有一句話：恒大物業(yè)盡心盡力服務(wù)超千萬業(yè)主。

截至2022年8月31日，恒大物業(yè)在管面積約4.8億平方米，管理項目2541個。其中，2022年度新拓展第三方開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)項目255個，合約面積約2400萬平方米，在管面積約1600萬平方米。

至于恒大物業(yè)134億存款質(zhì)押擔(dān)保獨立調(diào)查，中國恒大在去年12月的公告中指出，獨立調(diào)查已接近完成階段，將在切實可行情況下盡快發(fā)布有關(guān)恒大物業(yè)質(zhì)押擔(dān)保的獨立調(diào)查結(jié)果。

就海花島項目，許家印則稱海花島目前穩(wěn)步運(yùn)營，累計接待游客760萬人次。

就恒馳汽車，許家印則提到：“恒馳汽車三年磨一劍，實現(xiàn)了恒馳5的量產(chǎn)和交付”。公開數(shù)據(jù)顯示，恒馳5在2022年9月16日正式量產(chǎn)，首批量產(chǎn)車已于2022年10月29日開始交付，目前已經(jīng)向客戶交付了324輛。

若以此為交付速度，完成現(xiàn)有訂單，恒馳需要將近20年的時間。

與此同時，去年11月底，恒馳5正式交付僅1個月之后，恒馳汽車便傳出了裁員60%的消息。此后有恒馳汽車內(nèi)部員工對外透露，恒馳汽車本次優(yōu)化淘汰整體比例為10%，部分業(yè)務(wù)條線或高于此數(shù)，另有25%員工停薪留職1至3個月。

至于備受關(guān)注的境外債務(wù)重組，許家印在“家書”中卻并未提及。

2021年12月，恒大便宣布了要推出境外債券重組方案，到了今年7月又改口將這一推出時間拖到了“2022年年內(nèi)”。至今未有進(jìn)展。

不過，據(jù)恒大12月20日的公告，其正與財務(wù)及法律顧問積極推進(jìn)境外債務(wù)重組工作，并與若干境外債券持有人及其顧問進(jìn)行溝通與接洽，以推動經(jīng)各方同意境外債務(wù)重組方案的制訂。

彼時中國恒大還表示，其債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重，經(jīng)營仍面臨較大挑戰(zhàn)，償債資源是否能產(chǎn)生預(yù)期價值存在較大不確定性。下一步，也將繼續(xù)與有關(guān)境外債權(quán)人開展對話，保持相向而行的良好勢頭，以期盡快在重組方案條款方面達(dá)成一致意見。

在延期后，恒大境外債務(wù)重組方案能否在2023年公布，或許依舊是外界最關(guān)注的問題。

2021年下半年以來，恒大及許家印個人持續(xù)低價出售土地和股權(quán)資產(chǎn)。公開資料顯示，從2021年7月1日至2021年11月16日，許家印個人已經(jīng)拿出70億現(xiàn)金支持恒大渡危機(jī)，包括個人抵押的股票、賣出或抵押的別墅、藝術(shù)品、私人飛機(jī)等。

但盡管如此，恒大和許家印2023年的主旋律依舊是“還債”和“保交樓”，對于身處這場漩渦中的債券人和持有恒大房產(chǎn)的消費(fèi)者而言，他們的期待或許只有一個——“讓恒大繼續(xù)活下去”。

至于恒大還是不是許家印的，大部分人并不關(guān)心。

其實，按照一位恒大內(nèi)部人士的說法，許家印并非那種鐵血的老板。曾經(jīng)有核心高管犯過重要錯誤，一度被邊緣化。但當(dāng)他在老板面前痛徹前非之后，便輕易的獲得了原諒，并在不久后重獲重用。

這種“高高舉起，輕輕落下”的管理風(fēng)格背后，是一個比較大的容錯空間。的確，對于曾經(jīng)的恒大和許家印來說，速度足以與錯誤對沖。

但今天，被查的柯鵬顯然面臨的不是那個環(huán)境了。說到底，還是命運(yùn)把恒大和許家印逼到了墻角。