龍湖集團(tuán)（下同“龍湖”）董事長(zhǎng)陳序平曾于2022年在投資者交流會(huì)上，提出了兩大愿景。他表示，龍湖在洞察到行業(yè)的變化后著手進(jìn)行了戰(zhàn)略聚焦，未來一年公司要做的事情就是會(huì)格外重視現(xiàn)金流，并在這個(gè)前提下保證利潤(rùn)穩(wěn)中有增。

城市聚焦方面，龍湖將68個(gè)入駐城市梳理成為20個(gè)重點(diǎn)城市、14個(gè)機(jī)會(huì)城市和34個(gè)階段性不會(huì)再投入的城市；航道聚焦方面，堅(jiān)定整合為五個(gè)主航道，使命都是要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流及利潤(rùn)回正，包括要實(shí)現(xiàn)收入及利潤(rùn)的有序增長(zhǎng)。

而從龍湖集團(tuán)發(fā)布的2023年未經(jīng)審核運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)來看，過去一年中龍湖的表現(xiàn)可謂有喜有憂。若想實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)回暖，龍湖集團(tuán)還需在把脈市場(chǎng)的同時(shí)，在銷售數(shù)據(jù)上繼續(xù)下功夫。

一、銷量下行，大幅減員換降本

2023年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入248.7億元，同比增加6.3%；其中運(yùn)營(yíng)收入約129.4億元，服務(wù)收入約119.3億元。

但與此同時(shí)，龍湖集團(tuán)2023年的合同銷售總金額為1734.9億元，較2022年的2015.9億元下降13.9%；合同銷售面積為1079.6萬(wàn)平方米，較2022年的1304.7萬(wàn)平方米下降17.3%，多項(xiàng)銷售指標(biāo)均出現(xiàn)了下滑。

貝多財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，龍湖集團(tuán)銷售端表現(xiàn)不佳與其下半年的市場(chǎng)表現(xiàn)息息相關(guān)。龍湖集團(tuán)2023年上半年的合同銷售金額為985.2億元，同比增長(zhǎng)14.8%；合同銷售面積579.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.8%，中期答卷表現(xiàn)不錯(cuò)。

彼時(shí)曾有報(bào)道稱，龍湖集團(tuán)2023年上半年的實(shí)際平均去化率僅41%，存量貨源占比將增加，下半年還將有800億的新增貨源入市。在行業(yè)回暖乏力的背景下，庫(kù)存項(xiàng)目的去化壓力加大，因此去庫(kù)存也是其下半年的重中之重。

而2023年12月，龍湖集團(tuán)的單月合同銷售金額為113.1億元，同比下降38.43%；合同銷售面積96.6萬(wàn)平方米，同比下降42.33%；權(quán)益合同銷售金額76.4億元，同比下降32.03%；權(quán)益合同銷售面積70.7萬(wàn)平方米，同比下降31.02%。

繼續(xù)往前追溯，龍湖集團(tuán)的合同銷售表現(xiàn)在實(shí)現(xiàn)連續(xù)三個(gè)月的正增長(zhǎng)后，自2023年11月起開始走低，合同銷售金額為105.1億元，同比下降39.77%；合同銷售面積為72.7萬(wàn)平方米，同比下降32.81%，連續(xù)兩個(gè)月的銷售降幅均大于30%。

貝多財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，龍湖集團(tuán)正通過大幅減員降低成本。2023年中報(bào)顯示，該公司的員工人數(shù)為29918名，較2022年同期銳減5000余名。而截至2021年末，該公司共擁有44065名員工，一年半少了約1.4萬(wàn)人。

受益于員工人數(shù)大幅減少，龍湖集團(tuán)的員工成本由2021年的97.82億元降至2022年的66.80億元，同比下降31.71%。其中尤以其他員工成本的降幅最為顯著，由2021年的80.05億元降至2022年的53.03億元，同比下降33.8%。

二、高管更迭，共克時(shí)艱還是推陳出新？

市場(chǎng)周期下行趨勢(shì)下，為鞏固現(xiàn)金流、維持利潤(rùn)而采取精簡(jiǎn)員工構(gòu)成、優(yōu)化內(nèi)部管理措施是房地產(chǎn)行業(yè)慣用的手段。但一年內(nèi)減員上萬(wàn)人，這般“雷厲風(fēng)行”的內(nèi)控手段也讓龍湖集團(tuán)貼上了不少負(fù)面標(biāo)簽。

2021年12月，龍湖集團(tuán)被曝出“試用期陷阱”。有網(wǎng)友在社交平臺(tái)發(fā)布實(shí)名聲明稱，龍湖用高薪的幌子“挖人”，實(shí)習(xí)期結(jié)束后再以經(jīng)營(yíng)不善、政策打壓等理由辭退員工。

對(duì)此，龍湖集團(tuán)則回應(yīng)稱原文提到的“公司裁員”等情況并不屬實(shí)，人才的擇優(yōu)劣汰是正常管理動(dòng)作，與員工是否是仕官生或是否在試用期無關(guān)，并表示該公司始終重視人才發(fā)展，倡導(dǎo)以價(jià)值/結(jié)果為導(dǎo)向。

值得注意的是，龍湖集團(tuán)僅上任一年有余的“80后”董事長(zhǎng)陳序平就是龍湖仕官生制度下培養(yǎng)出的“接班人”。據(jù)了解，仕官生是龍湖推出對(duì)校園招聘對(duì)象的一種稱呼，該公司通過此制度尋找和培養(yǎng)優(yōu)秀的中高層管理人才。

公開信息顯示，龍湖創(chuàng)始人吳亞軍于2022年10月28宣布因身體原因辭任該公司董事會(huì)、主席執(zhí)行董事，董事會(huì)主席將由執(zhí)行董事及首席執(zhí)行官陳序平出任。消息一出，龍湖集團(tuán)股價(jià)大跌，短短一日市值蒸發(fā)近200億港元。

對(duì)于吳亞軍在龍湖集團(tuán)接下來的角色定位，陳序平在2023年3月舉辦的2022年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示“吳總（即吳亞軍）是我們最大的股東和集團(tuán)戰(zhàn)略顧問，給我們提出寶貴的意見，未來她會(huì)堅(jiān)定支持管理層”。

三、股價(jià)不振，中長(zhǎng)期負(fù)債仍存

在談及龍湖集團(tuán)未來戰(zhàn)略時(shí)，陳序平曾公開表示，龍湖集團(tuán)不再依靠負(fù)債規(guī)模的增加去驅(qū)動(dòng)資產(chǎn)規(guī)模的增加和銷售的增長(zhǎng)，將更加看重運(yùn)營(yíng)及服務(wù)航道的利潤(rùn)占比，并稱“將以戰(zhàn)略定力和余量思維應(yīng)對(duì)周期的不確定性”。

截至2023年6月末，龍湖集團(tuán)的綜合借貸為2070.9億元，在手現(xiàn)金為724.3億元；一年內(nèi)到期債務(wù)370.4億元；剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后的現(xiàn)金短債比由2022年同期的2.61倍降至1.27倍，但仍高于1倍的紅線。

中報(bào)顯示，龍湖集團(tuán)的流動(dòng)負(fù)債和非流動(dòng)負(fù)債分別為3398.22億元和1993.89億元，負(fù)債合計(jì)5392.59億元，其中非流動(dòng)負(fù)債以銀行及其他借款為主，總計(jì)金額為1572.63億元；凈負(fù)債率57.2%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為61.9%。

按照借貸期限劃分，龍湖集團(tuán)一年到兩年、兩年到三年、三年到四年、四年到五年、超過五年期限的銀行貸款金額分別為378.07億元、281.23億元、85.91億元、160.08億元和360.65億元，合計(jì)1265.93億元。

其他借款方面，龍湖集團(tuán)一年到兩年、兩年到三年、三年到四年、四年到五年、超過五年期限的金額分別為11.06億元、60.8億元、56.54億元、84.09億元和94.21億元，合計(jì)306.70億元。

值得一提的是，龍湖集團(tuán)已于2023年12月20日提前償還20億港元銀團(tuán)貸款。此外，龍湖集團(tuán)還于12月18日發(fā)行了中期票據(jù)“23龍湖企業(yè)MTN002”，其中50%擬用于項(xiàng)目建設(shè)、償還債務(wù)融資工具。

龍湖集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人亦表示，龍湖集團(tuán)2025年前將無到期需償還的境外銀團(tuán)貸款；至2027年前，亦無到期美元債。另外，該集團(tuán)已無存續(xù)的供應(yīng)鏈ABS，商票目前也已清零，中短期償債壓力較小。

銷售難言合格，債償風(fēng)險(xiǎn)仍存，龍湖集團(tuán)2024年初至今的股價(jià)整體呈走低態(tài)勢(shì)。截至2024年1月30日收盤，其股價(jià)報(bào)收8.86港元/股，較年初（2024年1月2日開盤價(jià)）的12.50港元/股累計(jì)下跌29.12%。

按2024年1月30日收盤價(jià)計(jì)，龍湖集團(tuán)的總市值約為584.03億港元，較年初減少約249億港元。拉長(zhǎng)時(shí)間來看，龍湖集團(tuán)2023年年初盤中曾報(bào)25.80港元/股，較52周內(nèi)最高點(diǎn)（25.80港元/股）已“腰斬”。

陳序平曾表示，未來5年，龍湖的目標(biāo)是商業(yè)、租賃住房、空間服務(wù)、智慧營(yíng)造這四個(gè)經(jīng)營(yíng)性航道能夠產(chǎn)生的利潤(rùn)占比過半，收入占整個(gè)集團(tuán)的30%，完成去地產(chǎn)化。十年之后，龍湖地產(chǎn)之外的經(jīng)營(yíng)性收入目標(biāo)是要做到一千億。

但從短期發(fā)展的視角切入，龍湖集團(tuán)想要重振業(yè)績(jī)，提振二級(jí)市場(chǎng)的信心仍需要一定的時(shí)間。